成本管理：略論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及其核算

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我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)這些年的整頓，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。筆者根據(jù)幾年來(lái)的工作經(jīng)歷，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容以及在核算中遇到的一些問(wèn)題談些粗淺的看法。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部分：

　　1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

　　2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

　　3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問(wèn)題。

　　1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣．首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類(lèi)型的商品房按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

　　2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

　　3、間接費(fèi)用的核算。企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。

　　4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷(xiāo)售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。