房地產企業(yè)成本管理的四步法（2）

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3．跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法
??經過前兩個步驟實現了“目標明確”、“責任清晰”之后，我們便進入最重要的第三步：目標成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關部門及時發(fā)現問題并解決問題，實現對成本的控制。
??全動態(tài)成本：
??動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少？
??我們強調“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。
??如何實現動態(tài)成本的測算?——一個中心，三條主線
??動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業(yè)務中，就表現為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。
??三條主線：“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”?！皠討B(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；“實際發(fā)生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。
??成本管理系統(tǒng)——管理目標成本/動態(tài)成本的重要工具
??動態(tài)成本的構成是相當復雜的，為了能實時得到動態(tài)成本相關數據，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實是一個能夠實時反映出項目成本的信息平臺,它可以輔助我們建立成本結構體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務進展,實現業(yè)務、財務、資金管理的有機結合。整個系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時反應目標成本和動態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業(yè)的核心競爭力。

4．業(yè)績評估——優(yōu)獎劣罰，拿數據說話
??制定目標成本、明確責任體系、對業(yè)務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據執(zhí)行的結果對相關的業(yè)績進行評估。
??將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實際完成的經濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估,并真正做到“優(yōu)獎劣罰”拿數據說話。
??成本數據庫的建立：
??在我們完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，并將之與項目“目標成本數據”、“動態(tài)成本數據”一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數據庫”。通過“成本數據庫”的建立，所有項目的關鍵成本數據都將被保存下來，并對未來業(yè)務的開展發(fā)揮重要的指導作用?！俺杀緮祿臁钡慕⒊浞煮w現“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。
??“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優(yōu)勢!