理想轉(zhuǎn)讓店鋪位置 所具備的條件

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　　店址在經(jīng)營(yíng)中占有特殊重要的地位，對(duì)各店店址的投資是數(shù)量最大，周期最長(zhǎng)且靈活性最小的一種商業(yè)投資。店址規(guī)模大小、所處地點(diǎn)、占用方式和成本高低，直接影響著目標(biāo)市場(chǎng)、促銷(xiāo)策略、商品構(gòu)成等，故每個(gè)店址都應(yīng)作全面準(zhǔn)確的評(píng)估。

　　店址類(lèi)型可以從地理位置、競(jìng)爭(zhēng)等不同角度予以區(qū)分。

　　1、從地理位置出發(fā)，加盟店址可分為商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類(lèi)。

　　1)商業(yè)中心型店址。位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類(lèi)商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車(chē)流密度最大，相應(yīng)地店址的輻射力強(qiáng)，商圈范圍也比較廣泛。此類(lèi)店址適合于各類(lèi)連鎖專(zhuān)賣(mài)店的開(kāi)設(shè)。

　　2)準(zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少。此類(lèi)店址適合于食品、日用商品和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店的連鎖經(jīng)營(yíng)。

　　3)郊外型店址。是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址，其顧客炒但固定，經(jīng)營(yíng)成本最低。

　　4)居民小區(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi)，為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營(yíng)。

　　2、從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，店址又可分為競(jìng)爭(zhēng)型和孤立型兩類(lèi)。

　　1)競(jìng)爭(zhēng)型店址。指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩類(lèi)：一是同類(lèi)連鎖商店中，來(lái)自這類(lèi)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。

　　2)孤立型店址。正好與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì)，商圈內(nèi)沒(méi)有上述兩類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。 上述各類(lèi)型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房是產(chǎn)價(jià)格又極其昴貴;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，且覓得合適的店址非常困難。因此，選擇店址離不開(kāi)對(duì)店址的綜合評(píng)估。

　　備選店址一旦確定，就需著手進(jìn)行評(píng)估。選址與評(píng)估工作都是由連鎖總部統(tǒng)一計(jì)劃和實(shí)施的。

　　評(píng)估應(yīng)該具體，首先是要確定評(píng)估項(xiàng)目，其次是進(jìn)行定量化評(píng)估，最后作出相關(guān)分析并選定店址。評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，主要包括：

　　1)往來(lái)行人

　　2)公共交通設(shè)施與路況。路況指路面的寬度、交通擁擠程度以及有無(wú)交通管制等，它不僅與客流有關(guān)，也與商店上貨速度有直接關(guān)系。

　　3)停車(chē)場(chǎng)面積。規(guī)模較大的加盟店必須有專(zhuān)用汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，面積較小的加盟店可以不設(shè)專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)，但必須有自行車(chē)、三輪車(chē)停車(chē)場(chǎng)地。

　　4)商店結(jié)構(gòu)。

　　5)商店能見(jiàn)度。

　　6)坐落位置。位置概念一是指距離市中心的遠(yuǎn)近;二是指距離居民區(qū)或交通干線的遠(yuǎn)近;三是指坐落于某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減，客流密度等密切相關(guān)。

　　7)面積大小及其建筑結(jié)構(gòu)、形狀。

　　8)建筑物的新舊程序與裝修成本。

　　9)有無(wú)城建規(guī)劃限制。如有無(wú)良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無(wú)綠地限制;能否加蓋臨時(shí)建筑等。

　　10)房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式，利用期限。這是所有項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)。利用方式大致有四種：一是租房;二是買(mǎi)房;三是買(mǎi)房地產(chǎn);四是買(mǎi)地蓋房。此外，還可能過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽可以造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、投資回收期影響直接，而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)作具體的定量測(cè)算。

　　11)搬遷補(bǔ)償費(fèi)。包括原有職工安置費(fèi)。

　　12)水電增容費(fèi)。

　　對(duì)上述各項(xiàng)目應(yīng)視其重要程序，運(yùn)用加權(quán)平均的統(tǒng)計(jì)方法，排出全部候選店址的得分順序，作為決策依據(jù)。 對(duì)于排位在前的店址，還須作進(jìn)一步的相關(guān)分析。分析內(nèi)容主要有：銷(xiāo)售前景分析;競(jìng)爭(zhēng)地位分析;吸引力分析;與其他類(lèi)型商店的組合與相容能力分析。 在作上述評(píng)估和相關(guān)分析后，就可對(duì)店址作出最后的取舍。