房屋的拆遷補(bǔ)償估價(jià)換算方法案列

　　案例一

　　案例背景：某某區(qū)二級(jí)舊里私有住房。委估對(duì)象系未出租自住房屋；式樣：舊式樓房；部位：二層統(tǒng)間；朝向：東；建筑面積50平方米。水、電、管道煤氣齊全，無(wú)衛(wèi)生。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　1、單位基準(zhǔn)價(jià)格的確定：按照居住房屋的建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶(hù)型及功能的完整性等因素，在同一房屋類(lèi)別內(nèi)確定典型房屋，對(duì)該二層舊里住宅進(jìn)行評(píng)估。取臥室朝南、底層前間戶(hù)型為樣本，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估，確定單位建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格（按產(chǎn)權(quán)計(jì)）為3700元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評(píng)估單價(jià)：臥室朝東，朝向修正系數(shù)為－2％；評(píng)估對(duì)象位于2層，層次修正系數(shù)為＋4％；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘考慮采光、通風(fēng)等條件較好，確定其他因素修正系數(shù)為＋1％ ，評(píng)估單價(jià)＝基準(zhǔn)單價(jià)×（1＋朝向修正系數(shù)）×（1＋層次修正系數(shù)）×（1＋其他因素修正系數(shù)）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米3、補(bǔ)償單價(jià)的確定：根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定，該區(qū)域的最低補(bǔ)償單價(jià)為4009元／平方米，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為20％。該戶(hù)屬未出租的私有自住房屋，因其評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)，故按最低補(bǔ)償單價(jià)計(jì)算。對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人補(bǔ)償單價(jià)的計(jì)算公式為：補(bǔ)償單價(jià)＝最低補(bǔ)償單價(jià)×100％＋價(jià)格補(bǔ)貼×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米4、拆遷補(bǔ)償總額：拆遷補(bǔ)償總額＝補(bǔ)償單價(jià)×建筑面積＝4811×50.00＝24.06（萬(wàn)元）

　　案例二

　　案例背景：某某區(qū)普通假三層新式里弄，委估對(duì)象為公有住房租賃戶(hù)；部位：二層前樓；朝向南；居住面積25平方米。廚房、小衛(wèi)生均為三戶(hù)合用。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　1、單位基準(zhǔn)價(jià)格的確定：按照居住房屋的建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶(hù)型及功能的完整性等因素，在同一房屋類(lèi)別內(nèi)確定典型房屋，對(duì)該假三層新里住宅進(jìn)行評(píng)估。取底層前間、朝南的一室戶(hù)型為樣本，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估，確定單位建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格（按產(chǎn)權(quán)計(jì)）為4100元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評(píng)估單價(jià)：臥室朝南，朝向修正系數(shù)為0；評(píng)估對(duì)象位于二層，層次修正系數(shù)為＋4％；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，考慮采光、通風(fēng)等條件相仿，確定其他因素修正系數(shù)為0 ；評(píng)估單價(jià)＝基準(zhǔn)單價(jià)×（1＋朝向修正系數(shù)）×（1＋層次修正系數(shù)）×（1＋其他因素修正系數(shù)）＝4100×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋0）＝4264元／平方米3、補(bǔ)償單價(jià)的確定：根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定，該區(qū)域的最低補(bǔ)償單價(jià)為4009元／平方米，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為20％。市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)，公有住房承租人的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式為：補(bǔ)償單價(jià)＝評(píng)估單價(jià)×80％＋價(jià)格補(bǔ)貼＝評(píng)估單價(jià)×80％＋（最低補(bǔ)償單價(jià)×2 －評(píng)估單價(jià)）×20％＝4264×80％＋（4009×2－4264）×20％＝3411.2＋750.8＝4162元／平方米4、建筑面積的換算：根據(jù)上海市房屋土地資源管理局有關(guān)規(guī)定，新里住宅面積換算系數(shù)為1.82.則：建筑面積＝居住面積×換算系數(shù)＝25×1.82＝45.50平方米5、拆遷補(bǔ)償總額：拆遷補(bǔ)償總額＝補(bǔ)償單價(jià)×建筑面積＝4162×45.50＝18.94（萬(wàn)元）

　　案例三

　　案例背景：某某區(qū)六層混合結(jié)構(gòu)新工房。式樣：成套。委估對(duì)象為售后產(chǎn)權(quán)房；部位：4層；房型：一室半；朝向：南；建筑面積45平方米。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　1、單位基準(zhǔn)價(jià)格的確定：按照居住房屋的建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶(hù)型及功能的完整性等因素，在同一房屋類(lèi)別內(nèi)確定典型房屋，對(duì)該新工房住宅進(jìn)行評(píng)估。取底層、臥室朝南的一室戶(hù)型為樣本，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估，確定單位建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格（按產(chǎn)權(quán)計(jì)）為4565元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評(píng)估單價(jià)：臥室朝南，朝向修正系數(shù)為0；評(píng)估對(duì)象位于4層，層次修正系數(shù)為＋4％；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，考慮采光、通風(fēng)等條件較好，確定其他因素修正系數(shù)為＋2％，評(píng)估單價(jià)＝基準(zhǔn)單價(jià)×（1＋朝向修正系數(shù)）×（1＋層次修正系數(shù)）×（1＋其他因素修正系數(shù)）＝4565×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋2％）＝4843元／平方米3、補(bǔ)償單價(jià)的確定：根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定，該區(qū)域的最低補(bǔ)償單價(jià)為4009元／平方米，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為20％。市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)，自住產(chǎn)權(quán)房屋所有人的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式為：補(bǔ)償單價(jià)＝評(píng)估單價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼＝評(píng)估單價(jià)＋（最低補(bǔ)償單價(jià)×2－評(píng)估單價(jià)） ×20％＝4843＋（4009×2－4843）×20％＝4843＋635＝5478元／平方米4、拆遷補(bǔ)償總額：拆遷補(bǔ)償總額＝補(bǔ)償單價(jià)×建筑面積＝5478×45.00＝24.65（萬(wàn)元）

　　案例四

　　案例背景：某某區(qū)四層混合結(jié)構(gòu)新工房。式樣：不成套；委估對(duì)象為公有住房租賃戶(hù)；部位：3層；房型：一室戶(hù)；朝向：西、南；居住面積15平方米。廚房衛(wèi)生間均合用。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

　　1、單位基準(zhǔn)價(jià)格的確定：按照居住房屋的建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶(hù)型及功能的完整等因素，在同一房屋類(lèi)別內(nèi)確定典型房屋，對(duì)該新工房住宅進(jìn)行評(píng)估。取2層、臥室朝西的一室戶(hù)型為樣本，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估，確定單位建筑面積基準(zhǔn)價(jià)格（按產(chǎn)權(quán)計(jì)）為4150元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數(shù)和評(píng)估單價(jià)：臥室朝西、南，朝向修正系數(shù)?。?％；評(píng)估對(duì)象位于3層，層次修正系數(shù)取＋4％；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，考慮采光、通風(fēng)等條件相仿，確定其他因素修正系數(shù)為0.評(píng)估單價(jià)＝基準(zhǔn)單價(jià)×（1＋朝向修正系數(shù)）×（1＋層次修正系數(shù)）×（1＋其 他因素修正系數(shù)）＝4150×（1＋1％）×（1＋4％）×（1＋0）＝4360元／平方米3、補(bǔ)償單價(jià)的確定：根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定，該區(qū)域的最低補(bǔ)償單價(jià)為4009元／平方米，價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)為20％。公有住房承租人的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式為：補(bǔ)償單價(jià)＝評(píng)估單價(jià)×80％＋價(jià)格補(bǔ)貼＝評(píng)估單價(jià)×80％＋（最低補(bǔ)償單價(jià)×2 －評(píng)估單價(jià)）×20％＝4360×80％＋（4009×2－4360）×20％＝3488＋731.6＝4220元／平方米4、建筑面積的換算：根據(jù)上海市房屋土地資源管理局有關(guān)規(guī)定，多層不成套新工房面積換算系數(shù)為1.94.則：建筑面積＝居住面積×換算系數(shù)＝15×1.94＝29.10（平方米）

　　5、拆遷補(bǔ)償總額拆遷補(bǔ)償總額＝補(bǔ)償單價(jià)×建筑面積＝4220×29.10＝12.28（萬(wàn)元）

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