房地產估價中如何提高市場比較法的評估精度

　　房地產估價中的市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法（見《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999））。市場比較法又稱市價法，它是一種最簡單、有效的方法，是因為估價過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產進行估價。因此，在《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.14條指出：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法?？梢?，市場比較法在房地產估價方法中的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。

　　當然，選用市場比較法，必須的前提條件是：

　　1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；

　　2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產參照物進行修正調整，其修正調整的指標、參數(shù)等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

　　隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，房地產市場日趨活躍，交易非常頻繁，為市場比較法運用奠定了基礎。但是，由于市場信息的不對稱而造成的相對阻塞，估價人員直接、及時獲取最新成交案例的機會相對較難；交易情況、交易內幕的不透明，這二種情況制約了市場比較法估算估價對象的價格或價值的股價精度。因此，如果估價人員的經驗不足，選擇的參照案例不能全面反映對價格或價值的影響、對房地產市場的發(fā)展趨勢判斷不準、對同類房地產市場的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對市場比較法的技術規(guī)范操作等，就會影響估價精度而造成股價結果的偏離。

　　為了準確反映估價對象的價格或價值，提高估價結果的精度，我認為應：

　　一、提高估價人員的規(guī)范意識、全面理解和把握《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）精神。

　　《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）作為房地產估價的操作技術規(guī)范，是房地產估價人員在進行房地產估價的全過程的行為準則和技術指導。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實質，從進入房地產估價這個行業(yè)開始，在承辦業(yè)務開始到股價報告出具、估價底稿歸檔，都必須嚴格執(zhí)行規(guī)范；平時加強學習、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。

　　二、估價流程規(guī)范

　　在承辦業(yè)務后，估價人員應嚴格按照估價程序，對估價對象的產權等資料進行必要的鑒定，兩名或多名估價人員（一名則在經驗或把握不全面時容易產生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補充）到估價對象現(xiàn)場進行勘察，進行全面、細致的市場調查。資料匯總、認真分析，把握對價格或價值影響的主次因素，確定修正調整系數(shù)，內部審核，必要時進行座談，將誤差降到最小。

　　三、設立專門的信息資料部門

　　設立專門的信息資料的部門，負責收集市場信息、房地產交易資料，進行實地查看，核對成交的真實性；對資料進行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實、準確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。

　　四、正確選取案例，進行指標、技術參數(shù)的修正

　　市場比較法的要義：選取的參照案例應具有可比性，指標、技術參數(shù)修正具備重要性、準確性和時限性。估價過程要抓住影響價格或價值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價對象與參照案例的交通條件不一樣（但離市中心和主要購物中心距離相當），其他情況基本一致，且均為估價時點前一周內成交并且價格無明顯波動。交易價格分別為：A－1020元/平方米（兩條交通線路）、B－1040元/平方米（三條交通線路）、C－1000元/平方米（一條交通線路）；估價對象的有三條交通線路。經過調查分析，同類房地產交易中，交通條件不同其交易價格也不一樣：交通條件越好，價格越高。這樣，我們可以認定：交通條件是影響價格的一個重要因素，對價值或價格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時，以估價對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價對象的估算價格為1041元/平方米（簡單算術平均法）。顯然，這個結果與實際極為接近，因此可以作為本次估價結果。

　　在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎，它將直接影響估價結果。因此，在采用市場比較法估算估價對象的價格或價值時，應重點注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：

　　1、時間超過兩年；價格波動較大的情況下（如±15％）時，參考案例成交時間超過半年。

　　2、特殊情況下的交易案例。

　　3、超過《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）規(guī)定的單項調整超過20％、綜合調整超過30％的交易案例。

　　4、不同區(qū)位（或供需圈內）的交易案例。

　　5、不同用途（如估價對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產）。

　　五、參照案例的修正

　　1、修正方法。根據(jù)《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進行定性分析，確定其對價格或價值的影響相知和程度，在修正時給以一定的權重，從而更準確反映估價對象的市場價格或價值。

　　2、修正程序。應嚴格按照《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進行。

　　3、指標。技術參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價格或價值影響指標，確定修正系數(shù)。

　　4、注意問題：

　　①、調查參照案例的實際資料，找出價格差異因素；

　　②、估價人員對整個房地產市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；

　?、?、分析因素要全面，選取重點要突出、主次要分明；

　　④、修正使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應；

　?、荨⒘炕种狄侠恚M行必要的驗證等。

　　市場比較法的內涵豐富，運用技巧很重要。在運用中，應嚴格按照《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）執(zhí)行，結合估價人員經驗，靈活 運用，嚴格估價過程，把關估價結果，提高估價結果的估算精度。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通