房地產(chǎn)估價：如何規(guī)避房地產(chǎn)與金融雙風(fēng)險

　　近年，中國房地產(chǎn)貸款增長迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導(dǎo)致金融資金過度向一個行業(yè)集中。更重要的是，銀行風(fēng)險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。在調(diào)控難以有實效的情況下，為抑制房地產(chǎn)市場過度需求，減輕投資和投機(jī)行為，提高房貸首付及貸款利率成為調(diào)控部門降低銀行風(fēng)險的必然選擇。

　　2007年9月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數(shù)的增加而提高?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師

　　2007年12月，人民銀行、銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（簡稱《補(bǔ)充通知》），指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理有關(guān)問題做出了明確規(guī)定?！堆a(bǔ)充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證。

　　第二套房房貸新政的實施對市場產(chǎn)生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業(yè)銀行對住房按揭貸款普遍給予15％的利率優(yōu)惠相比，新政明顯提高了購房者成本，投機(jī)炒房的利潤空間被大大縮小，投資風(fēng)險進(jìn)一步增大，一些投資和投機(jī)炒房者將不得不謹(jǐn)慎從事?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師

　　自2007年10以來，全國各地反映強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京、上海、廣州、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現(xiàn)較大幅度的下降，一些城市還引發(fā)了“退房潮”。盡管各地的房價還在不斷上漲，但是這些城市的房地產(chǎn)市場“有價無市”的狀況甚為明顯，市場出現(xiàn)量減價升的“空漲”現(xiàn)象。

　　第二套房的購買者大致可分為兩部分，一部分是沒有較大經(jīng)濟(jì)實力的購房者，另一部分是有較強(qiáng)實力的購房者。前者改善住房只能通過銀行貸款，第二套房首付和利率提高后，購房成本大幅增加，這部分改善性需求受到較大抑制。后者購買第二套及以上房產(chǎn)，有些通過銀行貸款，有些不需要，從2000年到2006年來看，在購買多處房產(chǎn)的購房者中，完全支付現(xiàn)金的購房者比例直線上升， 40%的首付對于他們不是大問題。所以，擁有足夠資金財力的購房者，其需求基本上不受到房貸新政的影響。

　　投資和投機(jī)者一般也分兩種情況，一類是用自有資金炒房的人，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規(guī)模受到影響而已。對于短線投機(jī)者，房價不斷攀升，他們購買房產(chǎn)后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時間或一年內(nèi)快速將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手他人，從中坐收漁利。

　　所以，第二套房房貸新政對于這些投機(jī)者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財富，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸新政出臺，對抑制市場的投資和投機(jī)行為作用有限。

　　盡管如此，在國際金融市場動蕩不安，美國次級債危機(jī)不斷擴(kuò)大，國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱條件下，為保證國內(nèi)信貸市場安全，央行和銀監(jiān)會出臺此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。雖然房貸違約不會給銀行帶來太大的風(fēng)險，但是提高房貸門檻，可以進(jìn)一步減少金融領(lǐng)域的風(fēng)險性，對保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對房地產(chǎn)市場降溫確實起到一定作用。

　　房貸新政出臺短期來看，沒有改變房價上漲的趨勢，但長期來看，它對房地產(chǎn)市場的影響是深遠(yuǎn)的。盡管其打擊市場投機(jī)需求還不是致命的，但是此項政策最主要目的還是為保證銀行房地產(chǎn)信貸的安全性。進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的改革，盡早出臺物業(yè)稅，應(yīng)是打擊投資和投機(jī)行為的釜底抽薪之舉。

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