房地產(chǎn)估價(jià)師：住宅施工組織設(shè)計(jì)（七）

　　住宅小區(qū)施工部署

　　將群體工程視為一個(gè)系統(tǒng)，對(duì)影響全系統(tǒng)的重大戰(zhàn)略問(wèn)題進(jìn)行的預(yù)測(cè)和決策。施工部署由于工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和客觀條件不同，其內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。一般應(yīng)包括確定工程開(kāi)展程序：擬定主要工程項(xiàng)目的施工方案；明確施工任務(wù)分工和組織安排；安排好主要準(zhǔn)備工作。

　　1.建立項(xiàng)目管理組織。明確住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)組織目標(biāo)、組織內(nèi)容和組織結(jié)構(gòu)模式，建立統(tǒng)一的工程指揮系統(tǒng)，組建綜合或?qū)I(yè)工作隊(duì)組，合理劃分每個(gè)承包單位的施工區(qū)域，明確主導(dǎo)施工基礎(chǔ)上的穿插施工項(xiàng)目及其建設(shè)期限?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師

　　2.認(rèn)真做好施工部署。

　?。?）安排好為全場(chǎng)服務(wù)的施工設(shè)施。為全場(chǎng)服務(wù)的施工設(shè)計(jì)直接影響項(xiàng)目施工的經(jīng)濟(jì)效果，必須優(yōu)先安排好。如現(xiàn)場(chǎng)供水、供電、供熱、通訊、道路和場(chǎng)地平整，以及各項(xiàng)生產(chǎn)性和生活性施工設(shè)施。

　?。?）科學(xué)劃分獨(dú)立交工系統(tǒng)。住宅區(qū)一般由居住建筑、服務(wù)性建筑和附屬性建筑等組成。為了確定住宅區(qū)分期分批交付使用的項(xiàng)目施工階段界線，必須科學(xué)地劃分獨(dú)立交工系統(tǒng)。

　?。?）合理確定單項(xiàng)工程開(kāi)竣工時(shí)間。根據(jù)每個(gè)獨(dú)立交工系統(tǒng)和與其相關(guān)的輔助工程、附屬工程完成期限，合理地確定每個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)竣工時(shí)間，保證先后投產(chǎn)或交付使用的交工系統(tǒng)都能夠正常運(yùn)行。

　　3.主要項(xiàng)目施工方案。根據(jù)項(xiàng)目施工圖紙、項(xiàng)目承包合同和施工部署要求，分別選擇主要建筑物和構(gòu)筑物的施工方案，內(nèi)容包括：確定施工起點(diǎn)流向、確定施工程序、確定施工順序和確定施工方法。在確定施工方法時(shí)，要盡量擴(kuò)大工廠化施工范圍，努力提高機(jī)械化施工程度，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，保證工程質(zhì)量，降低工程成本。

　　4.全場(chǎng)性施工準(zhǔn)備工作。根據(jù)施工項(xiàng)目的施工部署、施工總進(jìn)度計(jì)劃、施工資源計(jì)劃和施工總平面布置的要求，編制施工準(zhǔn)備工作計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：

　?。?）按照建筑總平面圖要求，做好現(xiàn)場(chǎng)控制網(wǎng)測(cè)量；

　　（2）認(rèn)真做好土地征用、居民遷移和現(xiàn)場(chǎng)障礙物拆除工作；

　?。?）組織項(xiàng)目采用的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)試制和實(shí)驗(yàn)工作；

　?。?）按照施工項(xiàng)目施工設(shè)施計(jì)劃要求，優(yōu)先落實(shí)大型施工設(shè)施工程，同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)“四通一平”工作；

　?。?）根據(jù)施工資源計(jì)劃要求，落實(shí)建筑材料、構(gòu)配件、加工品、施工機(jī)具加工或訂貨工作；

　　（6）認(rèn)真做好工人上崗前的技術(shù)培訓(xùn)工作。

　　住宅小區(qū)施工總進(jìn)度計(jì)劃

　　根據(jù)施工部署要求，合理確定每個(gè)獨(dú)立交工系統(tǒng)及其單項(xiàng)工程控制工期并使它們相互之間最大限度地搭接起來(lái)，編制出施工總進(jìn)度計(jì)劃。

　　1.施工總進(jìn)度計(jì)劃的表達(dá)形式。施工總進(jìn)度計(jì)劃屬于控制性計(jì)劃，其表達(dá)形式有：?jiǎn)未?hào)網(wǎng)絡(luò)圖、雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖、搭接網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖四種。

　　2.編制施工總進(jìn)度計(jì)劃。

　?。?）根據(jù)獨(dú)立交工系統(tǒng)的先后次序，明確劃分施工項(xiàng)目施工階段；按照施工部署要求，合理確定各階段及其單項(xiàng)工程開(kāi)竣工時(shí)間；

　?。?）按照施工階段順序，列出每個(gè)施工階段內(nèi)部的所有單項(xiàng)工程，并將它們分別分解至單位工程和分部工程；

　?。?）計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程和分部工程量；

　?。?）根據(jù)施工部署和施工方案，合理確定每個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程和分部工程的施工持續(xù)時(shí)間；

　　（5）科學(xué)地安排分部工程之間的搭接關(guān)系，并繪制成控制性的施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃或橫道計(jì)劃；

　?。?）在安排施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要認(rèn)真遵循編制施工組織設(shè)計(jì)的基本原則；

　?。?）為了有效地縮短建設(shè)總工期，可對(duì)施工總進(jìn)度計(jì)劃初始方案進(jìn)行優(yōu)化，如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的流程優(yōu)化、工期優(yōu)化和橫道計(jì)劃的工程排序。

　　3.制訂施工總進(jìn)度保證措施。

　　（1）組織保證措施。從組織上落實(shí)進(jìn)度控制責(zé)任，建立進(jìn)度協(xié)調(diào)制度；

　　（2）技術(shù)保證措施。編制施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施細(xì)則；建立多級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃和施工作業(yè)周計(jì)劃；強(qiáng)化事前、事中和事后進(jìn)度控制；

　?。?）經(jīng)濟(jì)保證措施。確保按時(shí)供應(yīng)資金，獎(jiǎng)勵(lì)工期提前有功者，經(jīng)批準(zhǔn)緊急工程可采用較高的計(jì)件單價(jià)，保證施工資源正常供應(yīng)；

　?。?）合同保證措施。全面履行工程承包合同，及時(shí)協(xié)調(diào)分包單位施工進(jìn)度，按時(shí)提取工程款，盡量減少業(yè)主提出工程進(jìn)度索賠的機(jī)會(huì)。

　　住宅小區(qū)施工總資源計(jì)劃

　　住宅小區(qū)施工總進(jìn)度計(jì)劃編好后，就可以編制小區(qū)各種資源需要量計(jì)劃：

　　1.勞動(dòng)力需要計(jì)劃。勞動(dòng)力需要量計(jì)劃是編制施工設(shè)施和組織工人進(jìn)場(chǎng)的主要依據(jù)。根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃、概（預(yù)）算定額和有關(guān)經(jīng)驗(yàn)資料，分別確定出每個(gè)單項(xiàng)工程專業(yè)工種、工人數(shù)和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，然后逐項(xiàng)匯總直至確定出整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目勞動(dòng)力需要量計(jì)劃。

　　2.主要材料和預(yù)制品需要量計(jì)劃。主要材料和預(yù)制品需要量計(jì)劃，是組織材料和制品加工、訂貨、運(yùn)輸確定場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)的依據(jù)。它是根據(jù)施工圖紙、施工部署和施工總進(jìn)度計(jì)劃而編制的。

　　3.施工機(jī)具和設(shè)備需要量計(jì)劃。施工機(jī)具和設(shè)備需要量計(jì)劃是確定施工機(jī)具和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、施工用電量和選擇變壓器的依據(jù)。它是根據(jù)施工部署、施工方案、工程量和機(jī)械臺(tái)班產(chǎn)量定額而確定的。

　　住宅小區(qū)施工總平面圖

　　住宅小區(qū)施工總平面圖是住宅小區(qū)建筑群的施工場(chǎng)地總布置圖，是施工部署在空間上的反映。

　　1.施工總平面布置的原則。

　?。?）在滿足施工需要的前提下，盡量減少施工用地，不占或少占農(nóng)田，施工現(xiàn)場(chǎng)布置要緊湊合理；

　?。?）合理布置起重機(jī)械和各項(xiàng)施工設(shè)施，科學(xué)規(guī)劃施工道路，盡量降低運(yùn)輸費(fèi)用；

　?。?）科學(xué)確定施工區(qū)域和場(chǎng)地面積，盡量減少專業(yè)工種之間交叉作業(yè)；

　?。?）盡量利用永久性建筑物、構(gòu)筑物或現(xiàn)有設(shè)施為施工服務(wù)，降低施工設(shè)施費(fèi)用，盡量采用裝配式施工設(shè)施，提高其安裝速度；

　?。?）各項(xiàng)施工設(shè)施布置都要滿足有利生產(chǎn)、方便生活、安全防火和環(huán)境保護(hù)的要求。

　　2.施工總平面布置的依據(jù)。

　?。?）住宅區(qū)建筑總平面圖、豎向布置圖和地下設(shè)施布置圖；

　?。?）住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工部署和主要建筑物施工方案；

　?。?）住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃、施工總質(zhì)量計(jì)劃和施工總成本計(jì)劃；

　?。?）住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工總資源計(jì)劃和施工設(shè)施計(jì)劃；

　　（5）住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工用地范圍和水電源位置，項(xiàng)目安全防火標(biāo)準(zhǔn)和措施。

　　3.施工總平面布置內(nèi)容。

　?。?）住宅區(qū)施工用地范圍內(nèi)地形和等高線；全部地上、地下已建和擬建的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施位置尺寸；

　　（2）全部擬建的建筑物、構(gòu)筑物和其他基礎(chǔ)設(shè)施的坐標(biāo)網(wǎng)；

　?。?）為整個(gè)住宅區(qū)施工服務(wù)的施工設(shè)施布置，包括生產(chǎn)性施工設(shè)施和生活性施工設(shè)施兩類；

　?。?）住宅區(qū)項(xiàng)目施工必備的安全、防火和環(huán)境保護(hù)設(shè)施布置。

　　4.編制住宅區(qū)項(xiàng)目施工設(shè)施需要量計(jì)劃。

　?。?）確定住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工的生產(chǎn)性設(shè)施。生產(chǎn)性施工設(shè)施包括：工地加工設(shè)施、工地運(yùn)輸設(shè)施、工地儲(chǔ)存設(shè)施、工地供水設(shè)施、工地供電設(shè)施和工地通訊設(shè)施六種。通常要根據(jù)整個(gè)住宅區(qū)項(xiàng)目及其每個(gè)單項(xiàng)工程施工需要，統(tǒng)籌兼顧、優(yōu)化組合、科學(xué)合理地確定每種生產(chǎn)性施工設(shè)施的建造量和標(biāo)準(zhǔn)，編制出項(xiàng)目施工的生產(chǎn)性施工設(shè)施需要量計(jì)劃。

　?。?）確定工程施工的生活性設(shè)施。生活性施工設(shè)施包括：行政管理用房屋、居住用房屋和文化福利用房屋三種。通常要根據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目及其每個(gè)單項(xiàng)工程施工需要，統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)合理地確定每種生活性施工設(shè)施的建造量和標(biāo)準(zhǔn)，編制出項(xiàng)目施工的生活性施工設(shè)施需要量計(jì)劃。

　?。?）確定住宅區(qū)項(xiàng)目施工全部施工設(shè)施。住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工設(shè)施需要量計(jì)劃核心部分，必然是以上兩項(xiàng)“需要量計(jì)劃”之和，然后在其前面寫(xiě)明“編制依據(jù)”，在其后面寫(xiě)明實(shí)施要求，這樣便形成了“住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工設(shè)施需要量計(jì)劃”。

　　5.施工總平面圖設(shè)計(jì)步驟。

　?。?）把場(chǎng)外交通引入現(xiàn)場(chǎng)。在設(shè)計(jì)施工總平面圖時(shí)，必須從確定大宗材料、預(yù)制品和生產(chǎn)工藝設(shè)備運(yùn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸方法開(kāi)始。當(dāng)大宗施工物資由鐵路運(yùn)來(lái)時(shí)，必須解決如何引入鐵路專用線問(wèn)題；當(dāng)大宗施工物資由公路運(yùn)來(lái)時(shí)，必須解決好大型倉(cāng)庫(kù)、加工場(chǎng)與公路之間的關(guān)系；當(dāng)大宗施工物資由水路運(yùn)來(lái)時(shí)，必須解決如何利用原有碼頭和是否增設(shè)新碼頭，以及大型倉(cāng)庫(kù)和加工場(chǎng)同碼頭的關(guān)系問(wèn)題。

　　（2）確定倉(cāng)庫(kù)和堆場(chǎng)位置。當(dāng)采用鐵路運(yùn)輸大宗施工物資時(shí)，中心倉(cāng)庫(kù)盡可能沿鐵路專用線布置，并且在倉(cāng)庫(kù)前留有足夠的裝卸前線，否則要在鐵路線附近設(shè)置轉(zhuǎn)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)，而且該倉(cāng)庫(kù)要設(shè)置在工地同側(cè)。當(dāng)采用公路運(yùn)輸大宗施工物資時(shí)，中心倉(cāng)庫(kù)可布置在工地中心或靠近的地方，如不可能這樣做時(shí)，也可將其布置在工地入口，大宗地方材料的堆場(chǎng)或倉(cāng)庫(kù)，可布置在相應(yīng)的攪拌站、預(yù)制場(chǎng)或加工場(chǎng)附近。當(dāng)采用水路運(yùn)輸大宗施工物資時(shí)，要在碼頭附近設(shè)置轉(zhuǎn)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)。

　?。?）確定攪拌站和加工場(chǎng)位置。當(dāng)有混凝土專用運(yùn)輸設(shè)備時(shí)，可集中設(shè)置大型攪拌站，其位置可采用線性規(guī)劃方法確定，否則就要分散設(shè)置小型攪拌站，它們的位置均應(yīng)靠近使用地點(diǎn)或垂直運(yùn)輸設(shè)備，各種加工場(chǎng)的布置均應(yīng)以方便生產(chǎn)、安全防火、環(huán)境保護(hù)和運(yùn)輸費(fèi)用少為原則。通常加工場(chǎng)宜集中布置在工地邊緣處，并且將其與相應(yīng)倉(cāng)庫(kù)或堆場(chǎng)布置在同一地區(qū)。

　?。?）確定場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆肺恢?。根?jù)施工項(xiàng)目及其與堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)或加工場(chǎng)相應(yīng)位置，認(rèn)真研究它們之間物資轉(zhuǎn)運(yùn)路徑和轉(zhuǎn)運(yùn)量，區(qū)分場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆分鞔侮P(guān)系，優(yōu)化確定場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆分鞔魏拖嗷ノ恢?；要盡可能利用原有或擬建的永久道路，合理安排施工道路與場(chǎng)內(nèi)地下管網(wǎng)間的施工順序，保證場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆窌r(shí)刻暢通；要科學(xué)確定場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆穼挾龋侠磉x擇運(yùn)輸?shù)缆返穆访娼Y(jié)構(gòu)。

　?。?）確定生活性施工位置。全工地性的行政管理用房屋宜設(shè)在工地入口處，以便加強(qiáng)對(duì)外聯(lián)系，當(dāng)然也可以布置在中心地帶，這樣便于加強(qiáng)工地管理。工人居住用房屋宜布置在工地外圍或其邊緣處。文化福利用房屋最好設(shè)置在工人集中的地方，或者工人必經(jīng)之路附近的地方。生活性施工設(shè)置盡可能利用建設(shè)單位生活基地或其他永久性建筑物，其不足部分再按計(jì)劃建造。

　?。?）確定水電管網(wǎng)和動(dòng)力設(shè)施位置。根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)具體條件，首先要確定水源和電源類型和供應(yīng)量，然后確定引入現(xiàn)場(chǎng)后的主干管（線）和支干管（線）供應(yīng)量和平面布置形式。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大小，還要設(shè)置消防站、消防通道和消火栓。

　?。?）評(píng)價(jià)施工總平面圖指標(biāo)。為了從幾個(gè)可行的施工總平面圖方案中選擇出一個(gè)最優(yōu)方案，通常采用的評(píng)價(jià)指標(biāo)有：施工占地總面積、土地利用率、施工設(shè)施建造費(fèi)用、施工道路總長(zhǎng)度和施工管網(wǎng)長(zhǎng)度。并在分析計(jì)算的基礎(chǔ)上，對(duì)每個(gè)可行方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

　　施工組織總設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為了評(píng)價(jià)每個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)各個(gè)可行方案的優(yōu)劣，以便從中確定一個(gè)最優(yōu)方案，通常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。

　　1.住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工工期。包括：施工總工期、施工準(zhǔn)備期和一期項(xiàng)目交工期三項(xiàng)，并與常規(guī)工期對(duì)比。

　　2.住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工總成本和利潤(rùn)。包括：住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工總成本降低額和總成本降低率、施工總利潤(rùn)和產(chǎn)值利潤(rùn)率四項(xiàng)。

　　3.住宅區(qū)施工總質(zhì)量。包括：住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)率、優(yōu)良率和合格率兩項(xiàng)。

　　4.住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工安全。包括：住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工人員傷亡率、重傷率、輕傷率和經(jīng)濟(jì)損失率四項(xiàng)。

　　5.住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工效率。包括：全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、單位竣工面積用工量和勞動(dòng)力不均衡系數(shù)三項(xiàng)。

　　6.住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目施工其他評(píng)價(jià)指標(biāo)。包括：項(xiàng)目施工設(shè)施建造費(fèi)用比例、綜合機(jī)械化程度、工廠化程度和裝配化程度以及流水施工系數(shù)和施工現(xiàn)場(chǎng)利用系數(shù)等項(xiàng)。

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