歲末樓市回暖購買二手房應注意的三大隱患

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　　2012年7月底，單女士通過房屋中介，買下一套190多萬元的二手房，等她全額支付了購房款并辦理了房產證之后，卻發(fā)現(xiàn)這套房子她根本住不進去，因為房屋里已經有租客，而且跟原來的房東簽了20年的租賃合同。單女士花費190萬元買來的房子是否只能20年后才能入??？雙方進行了協(xié)商，但結果很難達成一致。

　　租客劉先生拿出了一份2012年3月15日的租賃協(xié)議，協(xié)議顯示，原房東把房子租給了劉先生，租期為20年，為了這套房子，劉先生已經支付了40萬元的房租。另外，原房東還向劉先生借了50萬元，加上劉先生后來為房子裝修的5萬元錢，劉先生認為，只要單女士把95萬元退給他，他就可以走人。對于單女士提出自己已經成為房子的合法所有者，劉先生的態(tài)度很堅決，他認為自己租房子在先，只有拿到錢他才肯搬走，不然按照他手里的租房合同，單女士別想住進來。

　　 法官說法房屋租賃有優(yōu)先權

　　北京市海淀區(qū)人民法院陳昶屹指出，購房者在買房時往往只考察賣房者是否有產權證或是否屬于共有房產，認為只要賣房者的身份及產權沒有問題，就可以直接簽訂買賣合同后付款，以為辦理完房產證過戶后就可以順利入住了。

        現(xiàn)實卻不是這樣，按照我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，所有權變動后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。進一步講，就是購房者購買了房屋，取得了房屋所有權，也不能在租賃合同期限屆滿之前隨意將承租人趕出房屋，因此，承租人占有房屋拒不搬出是有合同及法律依據(jù)的，承租人可以根據(jù)與原房東之間的租賃合同權利，對抗新房東提出的超越原租賃合同義務約定之外的一切要求。

　　隱患二、隱性瑕疵瞞天過海

　　陳某2011年冬天到某小區(qū)看二手房，覺得該小區(qū)環(huán)境不錯而且房屋的戶型格局也不錯，于是決定買下該房。在與房主劉某商談好價格之后，雙方很快辦理完付款和過戶手續(xù)。2012年夏天，陳某入住后發(fā)現(xiàn)，該房屋的中央制冷空調噪聲震動很大，無法正常居住。陳某認為劉某在賣房時未告知該房屋存在瑕疵，準備找劉某退房，結果已經找不到劉某了。

　　法官說法房屋有瑕疵可依法維權

　　陳昶屹指出，本案例是買房人通過正常的交易程序取得房屋產權，實際居住時才發(fā)現(xiàn)房屋存在當初看房時不易發(fā)現(xiàn)的瑕疵，以致無法正常居住。

        根據(jù)我國《合同法》第一百一十一條規(guī)定，質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款等違約責任。

　　因此，買房人在購買二手房時，特別是購買使用年限較長的房屋，買房人應當對小區(qū)進行相對全面的了解，比如向小區(qū)其他房屋業(yè)主及小區(qū)業(yè)主論壇了解小區(qū)房屋的質量狀況以及出現(xiàn)的常見問題等情況。

　　隱患三、優(yōu)先購買權反轉協(xié)議

　　張某與李某是夫妻，結婚后兩人共同購買了一套房屋，這套房子的產權登記在李某名下。后來張某去世，李某在未征得張某其他繼承人同意的情況下，就以李某自己的名義通過中介與急于買房結婚的王某簽訂了房屋買賣協(xié)議，將房屋賣給了王某。之后，王某向李某支付了部分購房款，并將房屋進行了整體的裝修準備入住，并要求李某協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。此時，張某的其他繼承人發(fā)現(xiàn)了李某的行為，主張李某無權利單方面把房子賣了，并以共有人的身份起訴主張其享有共有人的優(yōu)先購買權，請求法院確認李某與王某簽訂的買賣合同無效。最終，王某在李某與其繼承人之間無休止的訴訟中被迫選擇放棄購買該房屋。

　　法官說法優(yōu)先購買權應先查清

　　陳昶屹指出，優(yōu)先購買權是指特定人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件下優(yōu)先于他人購買的權利。優(yōu)先購買權在法律上存在共有人的優(yōu)先購買權、承租人的優(yōu)先購買權及約定情形的優(yōu)先購買權等類型。優(yōu)先購買權由于缺乏公示性，使購房者稍有不慎就可能陷入合同效力之爭或房屋權屬之爭，甚至可能因為侵害他人的優(yōu)先購買權而使得房屋買賣合同被認定無效，使到手的房屋又可能歸屬他人。

　　因此，買房人在買房時，為了避免可能的優(yōu)先購買權人的權利追索，除了核實賣房人的權屬證明之外，還應當對賣房人的大致身份關系有所了解，比如是否結婚，配偶是否是房屋的共有權人，或者沒有配偶，是否因為去世，如果配偶去世，繼承人是不是房屋的共有權人等。