2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料（93）

　　一、概念

　　房地產(chǎn)法律關系，是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調整房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權利義務或職權職責關系。只有那些為房地產(chǎn)法律規(guī)范確認和調整的房地產(chǎn)關系才是房地產(chǎn)法律關系。

　　二、房地產(chǎn)法律關系的構成

　　房地產(chǎn)法律關系包括三個要素：主體、客體和內容。三者對房地產(chǎn)法律關系的構成缺一不可，任何一個要素的變更和消滅都會導致房地產(chǎn)法律關系的變更和消滅。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律關系的主體

　　房地產(chǎn)法律關系的主體，是指房地產(chǎn)法律關系的參加者，或者是房地產(chǎn)法律關系中經(jīng)濟權利的享有者和經(jīng)濟義務的履行者，或者是經(jīng)濟職權的行使者和經(jīng)濟職責的承擔著。

　　按照各類主體在房地產(chǎn)法律關系中的作用可以分為：

　　1.國家

　　國家是國家土地的所有者、國有土地使用權出讓及土地征用等法律關系的直接參加者，根據(jù)其參與活動身份的不同會形成不同性質的法律關系。

　　2.政府機構

　　政府機構包括國家各級房地產(chǎn)管理機關（土地管理部門、建設管理部門、規(guī)劃管理部門）、物價管理部門等，是代表國家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　房地產(chǎn)開發(fā)商，即進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是對土地、房屋進行全面開發(fā)的核心和組織者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營、兼營和項目公司三類，按照開發(fā)商的人員素質、規(guī)模等標準分為四個資質等級。

　　4.建筑商

　　建筑商，又稱工程的承包商，屬于建筑業(yè)，但和房地產(chǎn)業(yè)歷來就有密切的聯(lián)系。建筑商，是指承接開發(fā)商提供的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行建筑施工的企業(yè)，受《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》的調整。

　　5.房地產(chǎn)的賣方

　　房地產(chǎn)的賣方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)主和投機商。房地產(chǎn)開發(fā)商是為了獲得開發(fā)利潤而出賣房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的業(yè)主是出于非經(jīng)營性的生活或者其他需要而出賣房地產(chǎn)；此外，還有一些專門從事房地產(chǎn)買賣的投機商也會成為房地產(chǎn)的買方。

　　6.房地產(chǎn)的買房

　　根據(jù)購買房地產(chǎn)的用途不同，可分為自用型買方和投機謀利型買方，前者屬于房地產(chǎn)的消費者。

　　7.房地產(chǎn)輔助商

　　房地產(chǎn)輔助商，又稱房地產(chǎn)中介服務主體，是指直接從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易以外的房地產(chǎn)服務的經(jīng)營者，比如房產(chǎn)經(jīng)紀人、房產(chǎn)交易行、房產(chǎn)金融保險機構（指銀行、投資公司、保險公司等為房產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險等服務的業(yè)務機構）、房產(chǎn)價格評估機構、房產(chǎn)咨詢顧問人、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)律師等。

　　8.房地產(chǎn)的他項權利人和義務人

　　房地產(chǎn)的他項權主要由房地產(chǎn)的業(yè)主設立，第三人在經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)主許可或在法律允許的條件下也可以設立。房地產(chǎn)的他項權利人和義務人包括房地產(chǎn)業(yè)主之外的房地產(chǎn)抵押權人及其他相對人、房地產(chǎn)承租人等。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律關系的內容

　　房地產(chǎn)法律關系的內容，是指房地產(chǎn)法律關系主體所享有的權利和承擔的義務，或其所擁有的職權和應履行的職責。

　　房地產(chǎn)權利，是指房地產(chǎn)法律關系主體為實現(xiàn)某種利益，有權依法做出或不做出一定行為或要求義務主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉讓權、租賃權、抵押權等。

　　房地產(chǎn)義務，即房地產(chǎn)法律關系主體依法應做出一定行為或不做出一定行為的責任。如房地產(chǎn)交易價格申報義務。

　　房地產(chǎn)職權，是指房地產(chǎn)法律關系主體為履行義務，在依法行使領導或監(jiān)督職能時所擁有的權力。如審查批準權、監(jiān)督管理權、調查處理權等。

　　房地產(chǎn)職責，是指房地產(chǎn)法律關系主體按照法律、法規(guī)、規(guī)章制度的規(guī)定在運用行政管理職權時，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產(chǎn)職權和職責是不可轉讓和放棄的，有關的房地產(chǎn)法律關系主體必須依法行使。

　　（三）房地產(chǎn)法律關系的客體

　　房地產(chǎn)法律關系的客體，是指房地產(chǎn)法律關系主體行使權利和職權以及履行義務和職責所指向的對象。能夠成為房地產(chǎn)法律關系客體的有物、行為和智力成果。

　　1.物

　　這一客體形式在房地產(chǎn)法律關系中具體表現(xiàn)為土地與房屋及其附屬物。

　　土地依照其權屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規(guī)定，屬于國家所有的土地包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原來屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民城建制地集體遷移后不再使用的原來屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規(guī)定不屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根據(jù)地理位置的不同，可以分為農(nóng)村房屋和城市房屋。在我國，農(nóng)村房屋和城市房屋因為房屋占有土地使用權屬不同、城鄉(xiāng)戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規(guī)則也不同，農(nóng)村的房屋還不能完全實現(xiàn)商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業(yè)用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來的個人擁有所有權的房產(chǎn)，但是現(xiàn)在個人合法建造房屋、購買商品房均屬于私房范疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門享有所有權的或者管理的公房。另一種是由國有企事業(yè)單位投資興建的分配給個人居住，居住者享有使用權的房屋。

　　2.行為

　　行為，是指房地產(chǎn)法律關系主體為享受權利、行使職權或承擔義務、履行職責所進行的活動，如房地產(chǎn)開發(fā)活動、房地產(chǎn)交易活動、物業(yè)管理活動等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人類智力活動創(chuàng)造的優(yōu)秀成果。智力成果可以成為房地產(chǎn)法律關系的客體。如用于房地產(chǎn)開發(fā)的各類規(guī)劃方案等，作為設計者的個人或單位對該設計方案依法享有著作權，還有用于房地產(chǎn)投資決策或銷售的各種具有競爭優(yōu)勢的信息、數(shù)據(jù)等構成企業(yè)的商業(yè)秘密，受到《反不正當競爭法》的保護。

　　三、房地產(chǎn)法律事實

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律事實的概念

　　房地產(chǎn)法律關系同其他法律關系一樣，其產(chǎn)生、變更和消滅總是以一定的法律事實的出現(xiàn)為依據(jù)。因而，所謂的房地產(chǎn)法律事實，是指法律所規(guī)定的能夠引起房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律事實的種類

　　法律事實通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關的活動。事件，是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。根據(jù)房地產(chǎn)法律事實的發(fā)生是否與人的意志相關，也可以分為行為和事件。

　　1.房地產(chǎn)法律行為

　　作為房地產(chǎn)法律事實的主體行為，可以被界定為在主體意識支配下的，能產(chǎn)生房地產(chǎn)權利義務關系的活動，主要包括以下幾種：

　?。?）房地產(chǎn)管理行為

　　房地產(chǎn)管理行為，是指房地產(chǎn)管理主體對房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動進行計審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等行為。這些行為不同于房地產(chǎn)當事人所實施的房地產(chǎn)法律行為，它不是為產(chǎn)生、變更或消滅一定的房地產(chǎn)法律關系而以意思表示為特征的行為，而是其職責所要求的必須實施的行為。這些行為也是房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更和消滅的重要法律事實。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)行為

　　房地產(chǎn)開發(fā)行為，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。所謂基礎設施建設，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設施建設和土地的平整。所謂房屋建設，即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　?。?）房地產(chǎn)交易行為

　　房地產(chǎn)交易行為，是指房地產(chǎn)主體之間進行的房地產(chǎn)轉讓、抵押以及房屋租賃活動。房地產(chǎn)交易行為是為實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的核心環(huán)節(jié)。

　?。?）房地產(chǎn)服務行為

　　房地產(chǎn)服務行為，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及使用過程中的服務活動。房地產(chǎn)服務行為對于完善我國房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

　　2.房地產(chǎn)法律事件

　　房地產(chǎn)法律事件，是指由房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當事人的意志為轉移的、能夠引起房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更或消滅的客觀情況，主要是指房地產(chǎn)法律法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認為，導致房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更或消滅的事件包括自然現(xiàn)象和社會事件（此二者也時常并稱為法律事件）

　?。?）自然現(xiàn)象

　　作為房地產(chǎn)法律事實的自然現(xiàn)象，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更與消滅的一切來自人類意志之外的事實。如山洪暴發(fā)沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

　?。?）社會事件

　　作為房地產(chǎn)法律事實的社會事件，是指能夠引起房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更和消滅的不以人們意志為轉移的重大社會事實。如戰(zhàn)爭、罷工、社會變革、法律的頒布和廢止等等。

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