2015房地產估價師理論與方法考點：房地產特性八

　　九、難以變現(xiàn)

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產轉換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

　　房地產由于具有獨一無二、價值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當需要將房地產快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn)；有時即使作了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。值得注意的是，這里只是講一定幅度的降價，沒有講無限度地降價。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。另外，對于房地產持有人來說，有時可以采取房地產抵押貸款的辦法來解決所需資金問題。

　　不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：①該宗房地產的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差的房地產，如用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱。②該宗房地產的獨立使用性。所謂獨立使用性，通俗地說就是能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或廠區(qū)內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門封閉，便難以出人。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現(xiàn)能力就越弱。③該宗房地產的價值大小。一般地說，價值越大的房地產，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。④該宗房地產的可分割轉讓性。所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉讓的。由于價值越大的房地產的變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。⑤該宗房地產的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。

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