2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：易受限制

　　2.8 易受限制

　　政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)

　　管制權(quán)－對(duì)房地產(chǎn)的利用作出限制

　　征收權(quán)－為了公共利益而征收

　　征稅權(quán)－對(duì)房地產(chǎn)課稅

　　充分權(quán)－政府在業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下可無(wú)償收回房地產(chǎn)

　　2.9 難以變現(xiàn)

　　也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差

　　變現(xiàn)能力是沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度

　　房地產(chǎn)的各種特性使其交易手續(xù)復(fù)雜，且經(jīng)過(guò)一個(gè)合理的較長(zhǎng)的時(shí)間，因此變現(xiàn)能力差

　　當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)

　　沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格

　　影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素（七項(xiàng)）

　　通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）

　　獨(dú)立使用性

　　房地產(chǎn)價(jià)值的大小

　　房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度

　　區(qū)位

　　該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況

　　2.10 保值增值

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因（五方面）

　　物房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良－投資增值

　　外部經(jīng)濟(jì)－自然增值

　　需求增加導(dǎo)致稀缺性增加－自然增值

　　通貨膨脹－保值

　　房地產(chǎn)使用管制改變－自然增值

　　房地產(chǎn)具有保值功能－能抵御通貨膨脹

　　房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢(shì)來(lái)講，波浪式上升，不排除波動(dòng)

　　【2005年真題】

　　房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ?。┮鸬?。

　　A．裝飾裝修改造

　　B．通貨膨脹

　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D．改進(jìn)物業(yè)管理

　　E．周?chē)h(huán)境改善

　　【答案】CE

　　【解析】三種自然增值原因

　　外部經(jīng)濟(jì)

　　需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　房地產(chǎn)使用管制改變

　　AD 屬于投資增值而非自然增值

　　B 屬于保值而非自然增值

　　【典型例題】

　　房地產(chǎn)的特性包括（ ?。?。

　　A．獨(dú)一無(wú)二

　　B．需求有限

　　C．流動(dòng)性好

　　D．相互影響

　　E．保值增值

　　【答案】ADE

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