2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：易受限制

　　2.8 易受限制

　　政府對房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)

　　管制權(quán)－對房地產(chǎn)的利用作出限制

　　征收權(quán)－為了公共利益而征收

　　征稅權(quán)－對房地產(chǎn)課稅

　　充分權(quán)－政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產(chǎn)

　　2.9 難以變現(xiàn)

　　也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差

　　變現(xiàn)能力是沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度

　　房地產(chǎn)的各種特性使其交易手續(xù)復雜，且經(jīng)過一個合理的較長的時間，因此變現(xiàn)能力差

　　當房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現(xiàn)

　　沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格

　　影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素（七項）

　　通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）

　　獨立使用性

　　房地產(chǎn)價值的大小

　　房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性

　　房地產(chǎn)的開發(fā)程度

　　區(qū)位

　　該類房地產(chǎn)的市場狀況

　　2.10 保值增值

　　引起房地產(chǎn)價格上升的原因（五方面）

　　物房地產(chǎn)進行投資改良－投資增值

　　外部經(jīng)濟－自然增值

　　需求增加導致稀缺性增加－自然增值

　　通貨膨脹－保值

　　房地產(chǎn)使用管制改變－自然增值

　　房地產(chǎn)具有保值功能－能抵御通貨膨脹

　　房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢來講，波浪式上升，不排除波動

　　【2005年真題】

　　房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ 　）引起的。

　　A．裝飾裝修改造

　　B．通貨膨脹

　　C．需求增加導致稀缺性增加

　　D．改進物業(yè)管理

　　E．周圍環(huán)境改善

　　【答案】CE

　　【解析】三種自然增值原因

　　外部經(jīng)濟

　　需求增加導致稀缺性增加

　　房地產(chǎn)使用管制改變

　　AD 屬于投資增值而非自然增值

　　B 屬于保值而非自然增值

　　【典型例題】

　　房地產(chǎn)的特性包括（ ?。?。

　　A．獨一無二

　　B．需求有限

　　C．流動性好

　　D．相互影響

　　E．保值增值

　　【答案】ADE

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