2015年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》練習題（3）

　　21、甲寫字樓購買價格為300萬元，年凈經營收入為60萬元，年還本付息額為20萬元；乙寫字樓購買價格為600萬元，年凈經營收入為50萬元，年還本付息額為40萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現金回報率的關系為（ ?。?。
　　A．甲＞乙
　　B．甲＜乙
　　C．甲＝乙
　　D．無法判斷
　　答案：a

　　22、財務內部收益率是指項目在整個（ ?。﹥?，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。
　　A．開發(fā)期
　　B．靜態(tài)投資回收期
　　C．項目經營期
　　D．計算期
　　答案：d
　　解析：計算期是指項目的開發(fā)或經營周期，“開發(fā)期”或“經營期”均不全面。而靜態(tài)投資回收期是當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

　　23、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ ?。?。
　　A．容積率
　　B．運營成本
　　C．利息備付率
　　D．成本利潤率
　　答案：b

　　24、在利用德爾菲法進行風險辯識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是（ ?。?。
　　A．概率分析
　　B．蒙特卡洛法
　　C．解析法
　　D．杠桿分析
　　答案：c

　　25、對地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于（ ?。╇A段。
　　A．投資機會研究
　　B．初步可行性研究
　　C．詳細可行性研究
　　D．項目的評估和決策
　　答案：a

　　26、下列費用中，不屬于管理費用的是（ ?。?。
　　A．辦公費
　　B．管理人員工資
　　C．審計費
　　D．代理費
　　答案：d
　　解析：代理費屬于銷售費用。

　　27、以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法是（ ?。?br />　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．工程量近似匡算法
　　D．概算指標估算法
　　答案：a

　　28、下列費用中，不屬于房地產開發(fā)投資估算范圍中的其他費用的是（ ?。?。
　　A．審計費
　　B．工程造價咨詢費
　　C．臨時用地費和臨時建設費
　　D．工程監(jiān)理費
　　答案：a

　　29、下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是（ ?。?。
　　A．土地購置貸款
　　B．建設貸款
　　C．土地開發(fā)貸款
　　D．房地產抵押貸款
　　答案：d

　　30、銀行個人住房貸款業(yè)務中“期房按揭”面臨的風險屬于（ 　）風險。
　　A．市場
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作
　　答案：d

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