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房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華——收益法和成本法
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【提問(wèn)】我用收益法算出來(lái)的結(jié)果是120664097元,用成本法算出來(lái)的結(jié)果是165976160,比用收益法算出來(lái)的還高,我覺(jué)得不對(duì),請(qǐng)問(wèn)正確答案是多少【回答】學(xué)員ericliujiang,您好!您的問(wèn)題答復(fù)如下:
為了便于您的學(xué)習(xí)理解,建議您把您的計(jì)算過(guò)程發(fā)過(guò)來(lái)。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問(wèn)】一、收益法:
第一年的收入:400*180*365*0.5-5000000=18140000元第二年的收入:400*180*365*0.6-5000000*1.05=21018000元第三年的收入:400*180*365*0.7-5250000*1.05=23908500元第四年的收入:400*180*365*0.8-5512500*1.05=26812125元
第一年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用:18140000*0.35=6349000元第二年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用:(21018000-18140000)*0.25+6349000=7068500元第三年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用:(23908500-21018000)*0.25+6349000=7791125元第四年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用:(26812125-23908500)*0.25+6349000=9236531.25第一年的凈收益:18140000-6349000=11791000元第二年的凈收益:21018000-7068500=13949500元第三年的凈收益:23908500-7791125=16117375元第四年的凈收益:26812125-9236532.25=17575593.75元運(yùn)用公式算建成投入使用的價(jià)值:
11791000/1.1+13949500/1.1^2+16117375^3+17575593.75/1.1*(1-1/1.1^33)/1.1^3=120664097二。成本法:
1.土地取得成本=10000*2*1750+10000*2*1750*0.04=36400000元2.建安費(fèi)=3000*10000*2=60000000元3.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=600000元4.廣告費(fèi)=4000000元5.家具=5000000元6.利息36400000*(1.08^2-1)+66000000*0.6*(1.08^1.5-1)+66000000*0.4*(1.08^0.5-1)+4000000*(1.08^0.25-1)=12016160 7.利潤(rùn)=(36400000+60000000+600000+4000000)*0.4=42560000最后算出可投入使用時(shí)的價(jià)值為:36400000+60000000+600000+4000000+5000000+12016160+42560000=165976160
【回答】學(xué)員ericliujiang,您好!您的問(wèn)題答復(fù)如下:
家具費(fèi)用500萬(wàn)元,因?yàn)榧揖邔儆趧?dòng)產(chǎn),可以獨(dú)立于房地產(chǎn)單獨(dú)存在發(fā)揮作用,所以在成本構(gòu)成項(xiàng)目中,不包括家具在其中。這里有個(gè)命題者設(shè)置的陷阱。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問(wèn)】成本法計(jì)算土地取得成本時(shí)應(yīng)該用估價(jià)時(shí)點(diǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得土地的情況來(lái)考慮。故樓面地價(jià)應(yīng)用1750元/m2進(jìn)行計(jì)算。
【回答】學(xué)員huxy0830,您好!您的問(wèn)題答復(fù)如下:
本題老師的回答不準(zhǔn)確,您的理解是正確的。
上面同學(xué)的解答不準(zhǔn)確之處在于:
家具費(fèi)用500萬(wàn)元,因?yàn)榧揖邔儆趧?dòng)產(chǎn),可以獨(dú)立于房地產(chǎn)單獨(dú)存在發(fā)揮作用,所以在成本構(gòu)成項(xiàng)目中,不包括家具在其中。這里有個(gè)命題者設(shè)置的陷阱。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問(wèn)】二、成本法:
1.土地取得成本=10000*2*1750+10000*2*1750*0.04=36400000元為什么 要*2啊 直接10000*1750 么?
【回答】學(xué)員ynwyl7709,您好!您的問(wèn)題答復(fù)如下:
是容積率為2 1750是樓面地價(jià),因此計(jì)算建筑面積時(shí)需要乘以2
祝您學(xué)習(xí)愉快!
★問(wèn)題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
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