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房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華——收益法計(jì)算收益價(jià)格
【提問】在收益法計(jì)算收益價(jià)格時(shí),應(yīng)有一個前提,在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí),對收回的建筑物不予補(bǔ)償,能否作為錯誤指出?
【回答】學(xué)員jltj2009,您好!您的問題答復(fù)如下:
關(guān)于“且對收回的建筑物不予補(bǔ)償”這個規(guī)定是在2008年國土資源部和國家工商行政管理總局制定的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第二十六條中明確規(guī)定的(參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材311頁)。
在2008年后的估價(jià)案例中,未說明土地使用權(quán)期限屆滿時(shí),對收回的建筑物不予補(bǔ)償,即可作為錯誤指出來。祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問】在計(jì)算1999年和2000年的毛收入時(shí),老師講到對租賃保證金利息不予折現(xiàn)。可是, 沒有告訴保證金在年末還是年初???
假設(shè)在年末收取,需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,正確嗎?
【回答】學(xué)員freetk00490353,您好!您的問題答復(fù)如下:
發(fā)生在年末
出租的時(shí)候(即年初)就先收取保證金的,所以利息發(fā)生在年末,這里不需要折現(xiàn),因?yàn)?999年年初收取租金和1998年押金產(chǎn)生的利息,2000年也是一樣
需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,——如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問】感覺2.25%,不能算折現(xiàn)率吧?
【回答】學(xué)員freetk00490353,您好!您的問題答復(fù)如下:
抱歉,剛才漏掉了
如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的
【追問】下載附件
【回答】學(xué)員laoshe36,您好!您的問題答復(fù)如下:
需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,——如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)所以不需要折現(xiàn)。
祝您學(xué)習(xí)愉快!
【追問】下載附件
老師:
這里房租收取的時(shí)點(diǎn)(年初)跟押金利息收入的時(shí)點(diǎn)(年末)是不同的。
劉老師講課的時(shí)候說,押金是年初就讓租客交了,但是,當(dāng)時(shí)收取的只是押金,押金的利息收入應(yīng)該是到年底,存在銀行一年后才有收入的。
如果是在99年初就有押金利息收入的話,那也應(yīng)該是98年的押金利息收入。
而99年租金的收入是在年初,題目也交代了的。不在同一個時(shí)點(diǎn),可以直接相加嗎?
再看看書中318頁中,最后計(jì)算價(jià)值的公式中,99年的收入沒有折現(xiàn)。題目已視同收入都是在年初了。(因?yàn)轭}目認(rèn)為計(jì)算過程中已經(jīng)折現(xiàn)了)
還有,在所有的運(yùn)營費(fèi)用中,一般都是在年度均勻發(fā)生的,是否也需要考慮一下費(fèi)用是否需要折現(xiàn)的問題。
請老師細(xì)細(xì)看下題目的整個過程。幫助解答,謝謝!
【回答】學(xué)員laoshe36,您好!您的問題答復(fù)如下:
您的理解也有道理的,每年的押金利息折現(xiàn)到期初
不過押金利息本身就占的比重很小,所以這里它跟租金一塊簡化計(jì)算也不建議作為錯誤指出了
祝您順利通過考試!
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
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