監(jiān)理公司管理系統(tǒng) | 工程企業(yè)管理系統(tǒng) | OA系統(tǒng) | ERP系統(tǒng) | 造價(jià)咨詢管理系統(tǒng) | 工程設(shè)計(jì)管理系統(tǒng) | 簽約案例 | 購買價(jià)格 | 在線試用 | 手機(jī)APP | 產(chǎn)品資料
X 關(guān)閉

房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華——收益法計(jì)算收益價(jià)格

申請免費(fèi)試用、咨詢電話:400-8352-114

  【提問】在收益法計(jì)算收益價(jià)格時(shí),應(yīng)有一個前提,在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí),對收回的建筑物不予補(bǔ)償,能否作為錯誤指出?

  【回答】學(xué)員jltj2009,您好!您的問題答復(fù)如下:

  關(guān)于“且對收回的建筑物不予補(bǔ)償”這個規(guī)定是在2008年國土資源部和國家工商行政管理總局制定的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第二十六條中明確規(guī)定的(參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材311頁)。

  在2008年后的估價(jià)案例中,未說明土地使用權(quán)期限屆滿時(shí),對收回的建筑物不予補(bǔ)償,即可作為錯誤指出來。祝您學(xué)習(xí)愉快!

  【追問】在計(jì)算1999年和2000年的毛收入時(shí),老師講到對租賃保證金利息不予折現(xiàn)。可是, 沒有告訴保證金在年末還是年初???

  假設(shè)在年末收取,需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,正確嗎?

  【回答】學(xué)員freetk00490353,您好!您的問題答復(fù)如下:

  發(fā)生在年末

  出租的時(shí)候(即年初)就先收取保證金的,所以利息發(fā)生在年末,這里不需要折現(xiàn),因?yàn)?999年年初收取租金和1998年押金產(chǎn)生的利息,2000年也是一樣

  需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,——如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的

  祝您學(xué)習(xí)愉快!

  【追問】感覺2.25%,不能算折現(xiàn)率吧?

  【回答】學(xué)員freetk00490353,您好!您的問題答復(fù)如下:

  抱歉,剛才漏掉了

  如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的

  【追問】下載附件

  【回答】學(xué)員laoshe36,您好!您的問題答復(fù)如下:

  需要折現(xiàn)的話,折現(xiàn)率取2.25%,——如果需要折現(xiàn),那么(利息收入+有效毛租金收入)=有效毛收入,然后:有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=凈收益,凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)所以不需要折現(xiàn)。

  祝您學(xué)習(xí)愉快!

  【追問】下載附件

  老師:

  這里房租收取的時(shí)點(diǎn)(年初)跟押金利息收入的時(shí)點(diǎn)(年末)是不同的。

  劉老師講課的時(shí)候說,押金是年初就讓租客交了,但是,當(dāng)時(shí)收取的只是押金,押金的利息收入應(yīng)該是到年底,存在銀行一年后才有收入的。

  如果是在99年初就有押金利息收入的話,那也應(yīng)該是98年的押金利息收入。

  而99年租金的收入是在年初,題目也交代了的。不在同一個時(shí)點(diǎn),可以直接相加嗎?

  再看看書中318頁中,最后計(jì)算價(jià)值的公式中,99年的收入沒有折現(xiàn)。題目已視同收入都是在年初了。(因?yàn)轭}目認(rèn)為計(jì)算過程中已經(jīng)折現(xiàn)了)

  還有,在所有的運(yùn)營費(fèi)用中,一般都是在年度均勻發(fā)生的,是否也需要考慮一下費(fèi)用是否需要折現(xiàn)的問題。

  請老師細(xì)細(xì)看下題目的整個過程。幫助解答,謝謝!

  【回答】學(xué)員laoshe36,您好!您的問題答復(fù)如下:

  您的理解也有道理的,每年的押金利息折現(xiàn)到期初

  不過押金利息本身就占的比重很小,所以這里它跟租金一塊簡化計(jì)算也不建議作為錯誤指出了

  祝您順利通過考試!

  ★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

  更多推薦:

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通

發(fā)布:2007-07-11 10:36    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
相關(guān)文章:
相關(guān)系統(tǒng)
聯(lián)系方式

成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號1層9號

重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓

咨詢:400-8352-114

加微信,免費(fèi)獲取試用系統(tǒng)

QQ在線咨詢