2008年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題二

××××房地產(chǎn)估價報告
封面及目錄（略）
致委托人函

×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7㎡商鋪（以下簡稱估價對象）的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了估價。
　　估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。
　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣l70.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整），單位建筑面積價格人民幣6993元/㎡（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。

估價師聲明（略）
估價的假設(shè)和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人（略）
　　二、估價機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價對象　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況（略）
　　（二）實物狀況
　　1.建筑物實物狀況
　　建筑面積：243.70㎡
　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新
　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米
　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓
　　裝修情況：（略）
　　設(shè)施設(shè)備：（略）
　　工程質(zhì)量：（略）
　　維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好
　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。
　　物業(yè)管理狀況：（略）
　　綠化等其他情況：（略）
　　2.土地實物狀況
　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。
　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級
　　土地開發(fā)程度：七通一平
　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。
　　形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）
　?。ㄈ?quán)益狀況
　　1.建筑物權(quán)益狀況
　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號××號）相關(guān)內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7㎡。其中1層121.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況
　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》，（證號××號）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。
　　3.他項權(quán)利狀況
　　據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。
　　四、估價目的　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。
　　五、估價時點　　2006年10月10日
　　六、價值定義　　本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項估價假設(shè)限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。
　　七、估價依據(jù)（略）
　　八、估價原則（略）
　　九、估價方法　　根據(jù)本次估價的特定且的，估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。
　　十、估價結(jié)果　　經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　十一、估價人員（略）
　　十二、估價作業(yè)期　　2006年10月l0日至l0月15日
　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。
　　十四、有關(guān)說明（略）

××××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析（略）
　　二、市場背景分析（略）
　　三、最高最佳使用分析（略）
　　四、估價方法選用（略）
　　五、估價測算過程　?。ㄒ唬┦袌龇?BR>　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價格。
　　1.測算1層商鋪價格
　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下：
　　（1）可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例，有關(guān)資料見表1。

表1 可比實例資料表

　?。?）比較修正。
　　1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。
　　2）交易日期調(diào)整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。
　　3）房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表

　　（3）比準(zhǔn)價格計算
　　根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，結(jié)果如下：
　　利用實例A計算：為10606元/㎡；
　　利用實例B計算：為9958元/㎡；
　　利用實例C計算：為9285元/㎡。
　　從測算結(jié)果來看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格：即估價對象l層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/㎡。
　　2.測算2層商鋪價格
　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。
　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、層組合式商鋪價格進(jìn)行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50％，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50％=4975（元/㎡）。
3.測算估價對象比準(zhǔn)價格
　　估價對象總建筑面積為243.70㎡，1、2層面積均為121.85㎡，故估價對象比準(zhǔn)價格為：121.85㎡×（9950+4975）元/㎡=181.86萬元。
　?。ǘ┦找娣?BR>　　1.估算有效毛收入
　?。?）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)整，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/（月/㎡），則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。
　　（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）空置率和租金損失率分別為l0％和5%，則年有效毛收入為：190086元×（1-10％）×（1-5％）=162524元
　　2.確定年運(yùn)營費用
　　為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運(yùn)營的收入，即為運(yùn)營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：
　?。?）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：162524×（12％+5.85％）=29011元。
　?。?）管理費和租賃費用。指對出租房屋實行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：162524×2.5％=4063元。
　?。?）維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元（取值及計算過程略）。
　　（4）保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的0.15％。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象建筑物重置價為2000元/㎡。則保險費為：
　　2000×243.70×0.15％=731（元）
　?。?）運(yùn)營費用合計：年運(yùn)營費用=（1）+（2）+（3）4-（4）=38605元
　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益
　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運(yùn)營費用
　　　　　　　　　=162524元-38605元=123919元
　　4.確定報酬率
　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，報酬率為8％（取值理由及過程略）。
　　5.確定收益年限n
　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：（來源：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)）
　　未來可獲收益的年限n=58.9年
　　6.計算房地產(chǎn)收益價格
　　V=A/r[1-1/（1+Y）n]=123919/8%×[1-1/（1+8%）58.9]=1532338（元）
　　即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為l53.23萬元。
　　六、估價結(jié)果確定　　經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60％，收益價格的權(quán)重為40％，則：估價對象最終估價結(jié)果：
　　房地產(chǎn)總價=181.86萬元×60％+153.23萬元×40％=170.41萬元
　　房地產(chǎn)單價=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡
　　估價結(jié)論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　附件（略）

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