2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)土地取得成本

　　一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個(gè)：①通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置取得；②通過(guò)征收集體土地取得；③通過(guò)征收國(guó)有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況（如在估價(jià)對(duì)象所處的地段，當(dāng)?shù)赝愅恋厝〉玫闹饕緩剑┻x取上述三個(gè)途徑之-來(lái)求取。

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)購(gòu)置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)買土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買方（在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　　（1）土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格。一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

　?。?）買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬(wàn)元）

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