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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》資料:居住房地產(chǎn)的估價(jià)
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第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價(jià)
二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素
眾所周知,不同城市、城市中不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異,因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平,估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響,在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,既包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場(chǎng)供求狀況等宏觀因素,也包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等微觀因素。但就同一城市而言,影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致,因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。
?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
交通條件對(duì)于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)含義不同,對(duì)于居住房地產(chǎn)而言,交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度,如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、人口的增多、交通堵塞越來(lái)越嚴(yán)重的大城市,住宅附近是否擁有地鐵,對(duì)其價(jià)格的影響很大。
2.生活服務(wù)設(shè)施
生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施;因而對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。
3.教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一,教育配套設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所,而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有名校,住宅周邊有名校的,其價(jià)格會(huì)因名校效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價(jià)對(duì)象教育配套設(shè)施時(shí),是否有名校應(yīng)該是實(shí)地查看的重要內(nèi)容之一。
4.環(huán)境質(zhì)量
環(huán)境質(zhì)量的好壞越來(lái)越成為影響住宅價(jià)格的重要因素,特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。
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