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房地產(chǎn)估價師案例與分析總結(jié)：工業(yè)房地產(chǎn)估價方法
三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
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工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預(yù)算價格計算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。
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工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實例、（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。
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如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。
四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準(zhǔn)地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉?，對于有土地使用年期限制的，?yīng)考慮對地價進(jìn)行年期修正。對建筑物的估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價標(biāo)準(zhǔn)確定估價對象工程造價。
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