2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：制度政策因素

　　4.2制度政策因素

　　4.2.1房地產(chǎn)制度政策

　　4.2.2稅收政策

　　4.2.3金融政策

　　4.2.4相關(guān)特殊政策

　　4.2.5 相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　4.2.1房地產(chǎn)制度政策

　　主要內(nèi)容

　　房地產(chǎn)所有制

　　房地產(chǎn)使用制

　　交易管理制度

　　價(jià)格政策

　　高價(jià)格政策

　　低價(jià)格政策

　　抵制房地產(chǎn)價(jià)格的措施

　　增加土地供應(yīng)加快房屋建設(shè)，增加房地產(chǎn)供給

　　規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤定價(jià)

　　制定最高限價(jià)

　　建立房地產(chǎn)管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作

　　4.2.2稅收政策

　　包括稅目 作用機(jī)理 短期內(nèi)的作用結(jié)果

　　開發(fā)環(huán)節(jié)稅 耕地占用稅

　　固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 增加開發(fā)稅，增加開發(fā)建設(shè)成本，推動(dòng)價(jià)格上升 賣方市場(chǎng)（供不應(yīng)求），成本上升轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，價(jià)格上升

　　買方市場(chǎng) （供大于求），成本上升只能壓縮開發(fā)商的利潤，價(jià)格難以上升

　　轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收 土地增值稅

　　契稅

　　營業(yè)稅

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　教育費(fèi)附加

　　所得稅

　　印花稅 向賣方征收的稅

　　稅收增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　向買方征收的稅

　　稅收增加會(huì)抵制需求，使價(jià)格下降 賣方市場(chǎng)

　　增加的稅收可以轉(zhuǎn)移給買方，價(jià)格上漲

　　買方市場(chǎng)

　　增加賣方的稅收使賣方收益減少而價(jià)格不變

　　增加買方的稅收，使價(jià)格下降

　　持有環(huán)節(jié)的稅（可同時(shí)影響供需） 城鎮(zhèn)土地使用稅

　　房產(chǎn)稅

　　城市房地產(chǎn)稅

　　物業(yè)稅 增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，會(huì)使需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，抵制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

　　收益性房增增加稅收會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益

　　4.2.3金融政策－信貸政策

　　嚴(yán)格控制或適度放松開發(fā)貸款、購房貸款

　　上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率

　　提高或降低最低購房首付款比例

　　提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)

　　延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)購房貸款期限

　　4.2.4相關(guān)特殊政策

　　國家的發(fā)展戰(zhàn)略

　　高立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)區(qū)等

　　4.2.5 相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃－政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的依據(jù)

　　總體規(guī)劃

　　專項(xiàng)規(guī)劃

　　區(qū)域規(guī)劃

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃－統(tǒng)籌安排空間布局

　　總體規(guī)劃

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃－是政府作出項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)

　　修建性詳細(xì)規(guī)劃－對(duì)地塊具體的安排和設(shè)計(jì)

　　土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃－直接影響供給

　　土地利用總體規(guī)劃

　　土地利用年度計(jì)劃

　　土地供應(yīng)計(jì)劃

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