2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格

　　6.5 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值－按經(jīng)濟(jì)行為類(lèi)型來(lái)劃分的價(jià)值

　　6.5.1買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　6.5.2租賃價(jià)格

　　6.5.3抵押價(jià)值

　　6.5.4保險(xiǎn)價(jià)值

　　6.5.5 計(jì)稅價(jià)值

　　6.5.6 征收價(jià)值

　　6.5.1買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，也稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益

　　6.5.2租賃價(jià)格

　　概念

　　是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費(fèi)的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

　　種類(lèi)

　　在土地或土地為主的情況－地租

　　在土地與建筑物合在一起的情況下－房租

　　【重點(diǎn)】租金的分類(lèi)

　　租金種類(lèi) 別稱(chēng) 決定 包含的項(xiàng)目

　　市場(chǎng)租金 協(xié)議租金 由市場(chǎng)供求狀況決定

　　商品租金 全價(jià)租金 以房增價(jià)值為基礎(chǔ)確定 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)（八項(xiàng)）

　　成本租金 出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅（五項(xiàng)）

　　準(zhǔn)成本租金

　　福利租金

　　真正的房租 地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、持有環(huán)節(jié)稅

　　租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi) 利潤(rùn)（十項(xiàng)）

　　【重點(diǎn)】實(shí)際房租與真正租金的差別

　　實(shí)際房租中可能包含著真正房租之外的費(fèi)用

　　實(shí)際房租中可能未包含真正房租的構(gòu)成因素

　　6.5.3抵押價(jià)值

　　概念

　　抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

　　法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)何的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人抑欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費(fèi)用和稅金

　　公式

　　抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×貸款成數(shù)

　　抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款

　　＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－拖欠建設(shè)工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款

　　再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)

　　【2007年真題】

　　在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（ 　）。

　　A．劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

　　B．已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C．發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

　　D．強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

　　E．估價(jià)費(fèi)用

　　【答案】BC

　　【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)何的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣(mài)費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費(fèi)用和稅金

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值指抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款，一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　6.5.4保險(xiǎn)價(jià)值

　　保險(xiǎn)價(jià)值是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值

　　估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定

　　如火災(zāi)險(xiǎn)的評(píng)估價(jià)值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　6.5.5 計(jì)稅價(jià)值

　　也稱(chēng)為課稅價(jià)值或計(jì)稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金

　　房產(chǎn)稅－其計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金

　　城市房地產(chǎn)稅－房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)租金

　　6.5.6 征收價(jià)值

　　是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值

　　例：一個(gè)經(jīng)營(yíng)者花費(fèi)5萬(wàn)美元購(gòu)置一塊建筑場(chǎng)地。然后再花費(fèi)20萬(wàn)美元修建一幢辦公樓的例子說(shuō)明。這時(shí)他在他的資產(chǎn)中已投入25萬(wàn)美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財(cái)產(chǎn)為抵押貸款評(píng)估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會(huì)有21萬(wàn)美元的借款價(jià)值，估稅員以13萬(wàn)美元估定財(cái)產(chǎn)收稅價(jià)會(huì)下。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬(wàn)元美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需要的，可以得到27.5萬(wàn)美元的征收價(jià)值。

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