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2015房地產估價師《案例與分析》資料:影響房地產價格實物狀況
?。ǘ┯绊懢幼》康禺a價格的主要實物狀況
1.建筑結構、類型和等級
建筑結構的不同直接影響建筑的工程造價,即建筑成本,從而影響住宅的價格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價,高層住宅的建造成本會高于多層住宅。
2.設施與設備
住宅的供水、排水、供電、供氣設施的完善程度,小區(qū)智能化程度,通訊、網絡等線路的完備程度,公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。
3.建筑質量
建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。
4.裝修
對于新建住宅而言,住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產生較大的影響。一般情況下,可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房,它們之間的價格差異很大,如近年來在北京、上海、廣州等大城市,出現(xiàn)了光裝修費就高達每平方米幾千元的住房,即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言,住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大,因為存在裝修的折舊問題。
5.朝向與樓層
朝向除了考慮采光、通風等因素外,還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周的景觀都基本一致,通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向,價格最高,而西北期向最差,價格最低。但當住宅四周的景觀差異非常大時,景觀對住宅價格的影響就非常大,如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等,北向的住宅價格就會比同樓層的南向住宅高,而且甚至會高很多。
不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優(yōu)樓層是高低適中的樓層,例如7層住宅的最佳樓層是4、5層,其價格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯,樓層越高,景觀及空氣質量等越好,因此價格越高。
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