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二手房:普通商品住房 買(mǎi)賣雙方如何繳納稅費(fèi)
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按照中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的精神和國(guó)家稅務(wù)總局、省地稅局的總體工作部署,我市地稅部門(mén)自去年八月起,穩(wěn)步推進(jìn)應(yīng)用評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收管理工作。今年4月1日起,在全市范圍內(nèi)全面應(yīng)用存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)對(duì)住宅存量房交易進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估。由于住宅存量房交易涉及納稅人數(shù)量多,且多為個(gè)人納稅人,地稅部門(mén)整理了多個(gè)住宅存量房交易中的典型案例,通過(guò)典型案例可以讓納稅人知道不同情形下的納稅計(jì)算方法,近期以連載形式呈現(xiàn)給讀者,方便廣大納稅人知曉。
案例一個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)不足5年的普通商品住房,買(mǎi)賣雙方如何繳納稅費(fèi)?
孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價(jià)款120萬(wàn)元,繳納契稅1.8萬(wàn)元,支付裝修費(fèi)用15萬(wàn)元,實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬(wàn)元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬(wàn)元賣給小林,此住房是小林家庭唯一住房,小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估160萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。孫先生能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費(fèi)?
?。ㄒ唬┵u方孫先生:需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅,暫免繳納土地增值稅和印花稅。
1. 營(yíng)業(yè)稅及附加
孫先生應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅,稅率為5%,同時(shí),還應(yīng)繳納隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,三者合計(jì)金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的0.6%。具體視交易房產(chǎn)類型和購(gòu)買(mǎi)年限而有不同的規(guī)定,其中,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的,不區(qū)分房產(chǎn)類型,全額征收營(yíng)業(yè)稅。
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1600000×(5%+0.6%)=89600元
2. 土地增值稅和印花稅
個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
3. 個(gè)人所得稅
孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料,可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))×20%。
其中,商品房的房產(chǎn)原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
房產(chǎn)原值=1200000+18000=1218000元
合理稅費(fèi)是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金,以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中:
?。?)支付的住房裝修費(fèi)用。孫先生能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,裝修費(fèi)用可以扣除,商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。
裝修費(fèi)用最高扣除限額=1218000×10%=121800元
?。?)支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息1萬(wàn)元,可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
合理稅費(fèi)= 營(yíng)業(yè)稅及附加+住房裝修費(fèi)用+住房貸款利息=89600+121800+10000=221400元
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))×20%=(1600000-1218000-221400)×20%=32120元
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