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理清十大買房的疑問無憂置業(yè)
買房是人生大事,自然不容馬虎。那么,究竟從買房到入住可能面臨什么問題?出現(xiàn)糾紛又該如何維權(quán)?以下是十大常見問題及專業(yè)人士的解答。
1、我買的房子到底是不是70年產(chǎn)權(quán)?
買房支招:在簽訂房屋買賣合同之前首先要審查開發(fā)商提供的五證是否齊全,審查時(shí)需要特別注意的是五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致。
此外,簽訂合同時(shí)對于交房、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要明確約定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊語句,以避免日后糾紛發(fā)生。
五證分別為《國有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》。
市民可到發(fā)證機(jī)關(guān)相關(guān)網(wǎng)站,查詢這些證件的真?zhèn)?。一般來說,市民在購買商品房時(shí),可重點(diǎn)查看《商品房預(yù)售許可證》,因?yàn)槿羝渌淖C不全便無法取得《商品房預(yù)售許可證》。
2、開發(fā)商推遲交房怎么辦?
買房支招:購房者遇到逾期交房等違約違法行為,應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開發(fā)商補(bǔ)救情況選擇要房或退房。具體來講,如果開發(fā)商能夠盡快完善各項(xiàng)證件、手續(xù),盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權(quán)屬證書,購房者可以選擇要房。當(dāng)然,即使合同得以繼續(xù)履行,購房者也有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失。
另外,購房者也可以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證等手續(xù)為由,要求解除合同或確認(rèn)合同無效,如果合同被解除或確認(rèn)無效的,開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)返還購房者已付購房款、利息并賠償損失,如果購房者認(rèn)為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐,購房者還可要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
3、開發(fā)商推遲辦證怎么辦?
買房支招:按照購房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時(shí)間的約定,有約定的依約定,沒有約定的依法律規(guī)定。根據(jù)最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定,自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi),購房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書,否則就可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
其次,如果超過約定或法律規(guī)定的期限,由于開發(fā)商原因購房者沒有拿到房產(chǎn)證的,購房者可以向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。合同明確約定了逾期辦證違約金的,依合同約定主張,合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)主張逾期辦證違約金。
4、房產(chǎn)面積縮水怎么辦?
買房支招:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人以此請求解除合同的,不予支持;2、面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
5、學(xué)區(qū)房不等于劃片房?
買房支招:不少樓盤雖然與學(xué)校的地理位置相鄰,但孩子的學(xué)籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤與學(xué)校僅一墻之隔,也不能劃入該學(xué)校就讀。學(xué)區(qū)房也需要有“資格認(rèn)證”,而且學(xué)區(qū)房不等于劃片房。
幼兒園社區(qū)可以自行配建,但小學(xué)、中學(xué)的劃片還需要教育局的整體規(guī)劃。市民買房時(shí)還是要多去了解房屋所在的區(qū)域范圍,購房合同中也會對房屋坐落的地址進(jìn)行詳細(xì)說明,市民可以將其與教育局劃片范圍進(jìn)行對比,這樣就可以清楚明白地了解該樓盤的劃片學(xué)校,以免購買了所謂的學(xué)區(qū)房,卻仍不能入學(xué)。而對一些規(guī)劃中的教育資源,到底什么時(shí)候能夠投入使用也要了解清楚。
6、空置房物業(yè)費(fèi)如何收???
買房支招:按照規(guī)定,連續(xù)三月無裝修空置房,物業(yè)費(fèi)按20%繳納
7、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)怎么辦?
買房支招:依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,商品房交付使用后,購買者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買者有權(quán)退房,給購買者造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任??仔〗闼彿课莺芸赡苁窃诘鼗A(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程方面出現(xiàn)了質(zhì)量問題,因此,孔小姐可以退房,并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
8、定房時(shí)交了訂金又不想要了怎么辦?
買房支招:常在買房初始階段發(fā)生的糾紛有購房者與開發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上,購房者給開發(fā)商的訂金是可以退還的,而定金一般無法退還。
9、期房交房開發(fā)商要求漲價(jià),合理嗎?
買房支招:作為開發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù),不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購房者,在面對開發(fā)商違約的情況下,可以向人民法院提起訴訟,要求開發(fā)商履行合同義務(wù),并承擔(dān)違約責(zé)任。
10、開發(fā)商加層怎么辦?
買房支招:一般來講,開發(fā)商不可能擅自加高樓層,需要到規(guī)劃局進(jìn)行相關(guān)更改手續(xù)。
如果你認(rèn)為規(guī)劃局調(diào)整規(guī)劃違法,你可以舉報(bào)和控告。
如果規(guī)劃調(diào)整前你已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,則開發(fā)商的行為構(gòu)成違約,你可以解除合同,追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
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