介紹二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避指南

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　　目前，上下家往往會(huì)忽視買賣中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題和“小錢”，如屋內(nèi)附屬設(shè)施的交付，入戶時(shí)是否需付手續(xù)費(fèi)等。在此，筆者總結(jié)了二手房買賣實(shí)踐中常見(jiàn)的幾個(gè)個(gè)實(shí)用問(wèn)題提請(qǐng)大家注意。

　　詳細(xì)約定屋內(nèi)附屬設(shè)施

　　如今二手房買賣中，不少上下家都會(huì)約定總房?jī)r(jià)款包含房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家電家具，或是由上家折價(jià)后賣給下家。由于屋內(nèi)附屬設(shè)施的價(jià)值和房?jī)r(jià)相比相對(duì)較低，因此不少下家往往只關(guān)注買賣合同中房屋的價(jià)格、能否及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)及房屋是否有質(zhì)量問(wèn)題等，忽略了一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內(nèi)的電器家具能否正常使用，承諾贈(zèng)送的家電是否缺少等。

　　我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。有些上下家在合同中如此約定：“房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)包含屋內(nèi)所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉(zhuǎn)移交付?！睋?jù)此，下家有權(quán)要求上家把屋內(nèi)所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對(duì)屋內(nèi)附屬設(shè)施的約定過(guò)于模糊，對(duì)于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果上家搬走了屋內(nèi)的部分家具或電器，當(dāng)下家要通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利時(shí)會(huì)有很大難度。因?yàn)槲覈?guó)民事訴訟采用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，對(duì)于看房時(shí)屋內(nèi)究竟有哪些家具，下家很難拿出過(guò)硬的書面證據(jù)。

　　對(duì)于下家來(lái)說(shuō)，如何維護(hù)自已的權(quán)益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號(hào)等詳細(xì)列明；其次，如果無(wú)法詳細(xì)列明的，則盡量要求下家應(yīng)承諾房屋交付時(shí)屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格如果已包含了上述裝飾、物品，則上家應(yīng)保證能夠正常使用；如果是屬于贈(zèng)送性質(zhì)的，上家對(duì)于有瑕疵的贈(zèng)與物不承擔(dān)責(zé)任，但上下家最好約定贈(zèng)與物能夠正常使用，否則這樣的贈(zèng)送毫無(wú)意義。

　　代理、經(jīng)紀(jì)、置換、收購(gòu)的區(qū)別

　　房產(chǎn)中介最為主要的業(yè)務(wù)類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進(jìn)行活動(dòng)，而且要參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價(jià)。二是居間介紹。中介公司根據(jù)業(yè)主提供的房源信息促成上下家的買賣。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司不參與合同的洽談、協(xié)商。收費(fèi)方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費(fèi)用。

　　除了上述兩種業(yè)務(wù)類型外，房產(chǎn)中介還會(huì)提供置換(差價(jià)換房)、收購(gòu)等業(yè)務(wù)。置換不是買賣的概念，僅針對(duì)公房而言，早期稱為公房調(diào)配。中介公司可以向雙方收取手續(xù)費(fèi)。收購(gòu)是指中介公司先把業(yè)主的房子買下來(lái)，再轉(zhuǎn)手賣掉。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司可以賺取差價(jià)。不是所有的中介公司均可從事收購(gòu)業(yè)務(wù)，除非其在營(yíng)業(yè)范圍中列有此項(xiàng)，否則是違規(guī)行為。

　　二手房買賣的上下家在和中介公司簽訂協(xié)議的過(guò)程中，應(yīng)明確與中介之間的具體委托事項(xiàng)，要注意中介的操作是否符合規(guī)定，收費(fèi)是否合法。

　　仔細(xì)檢查房屋有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題

　　由于目前上市的二手房，大多數(shù)已經(jīng)居住了三五年乃至十年以上，質(zhì)量上有否問(wèn)題或是否已經(jīng)有過(guò)大修，下家都應(yīng)仔細(xì)檢查。具體來(lái)說(shuō)，可從下面四個(gè)方面入手：(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或?qū)N房一間分隔成兩間等；陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己擅自封閉的，這還涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。

　　(二)要注意觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，如有無(wú)房間終年不見(jiàn)陽(yáng)光；屋內(nèi)管線是否太多，走線是否合理；天花板、屋頂是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或脫皮等明顯問(wèn)題。

　　(三)要注意查看屋內(nèi)水、電、煤配套設(shè)施是否正常。打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)有線電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；房屋本身是否帶有熱水器。

　　(四)要注意房屋裝修的狀況。不少下家在看房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)欲購(gòu)房屋剛被簡(jiǎn)單裝修過(guò)。其實(shí)，這種粉刷往往是為了掩蓋房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡等。因此，遇到類似情況，下家一定要特別留心，切莫為假象所迷惑。

　　及時(shí)到交易中心辦理過(guò)戶登記手續(xù)

　　在二手房交易中，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但上下家未到房地產(chǎn)交易中心辦理登記過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的，在法律上，仍然認(rèn)為房屋的所有權(quán)人未發(fā)生改變，上家仍是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而下家僅對(duì)房屋享有債權(quán)房屋權(quán)屬的變更轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶手續(xù)，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。

　　上下家在簽訂完買賣合同后，未及時(shí)向房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，此時(shí)上家可能因欠債而被他人起訴，在訴訟過(guò)程中，他人可以根據(jù)實(shí)際情況向法院請(qǐng)求對(duì)上家的房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全或查封，如果此申請(qǐng)獲得人民法院的批準(zhǔn)，那么該房屋的登記資料上就會(huì)加注權(quán)利限制的情況，即使上下家簽訂了房屋買賣合同也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)然房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù)，下家可以要求上家承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，例如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但鑒于上家還款能力有限，下家的利益實(shí)在很難得到保障。

　　由此可見(jiàn)，在二手房買賣過(guò)程中，上下家除了對(duì)買賣合同條款注意把關(guān)外，對(duì)合同簽訂后及時(shí)進(jìn)行過(guò)戶登記也不可忽視，要加強(qiáng)權(quán)利登記的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要怠于辦理過(guò)戶登記手續(xù)，以免造成不必要的損失。