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回顧2014年一季度房產(chǎn)八大事件
春節(jié)后,香港樓市勁吹降價風(fēng)令大陸不寒而栗,不久有關(guān)杭州多家房企“高調(diào)”打折降價的消息,如洪水般泛濫。接著,局部樓市危機發(fā)酵之際,一文《中國樓市崩盤的五點證據(jù)》再拋“暴跌論”。另外,興業(yè)銀行表示暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。如此種種,都讓樓市蒙上了一層不明朗的陰云。點評:雖然春節(jié)后各地頻繁爆出的樓市降價消息讓人一時心慌,但經(jīng)過查證,發(fā)現(xiàn)事實遠(yuǎn)非人們表面所見。杭州最早降價的兩個樓盤均為尾盤。而常州雅居樂項目“六折甩貨”不過是房企的營銷手段。可見,樓市降價風(fēng)確實存在,但“崩盤論”尚言之過早。
2014年“全國兩會”召開時,全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新透露未來的房地產(chǎn)政策將采取“雙向調(diào)控”。這“四字謎面”如一石激起千層浪,引發(fā)了業(yè)界的廣泛解讀。在 隨后李克強答中外記者問時,給出了分類、分城調(diào)控的指導(dǎo)方針,為四字謎面給出了明確答案。點評:“分類調(diào)控”將針對不同城市的具體情況進行調(diào)控,對供不應(yīng)求的一二線城 市進行供應(yīng)調(diào)控(如設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)房試點城市),而對供過于求的三四線城市進行需求調(diào)控(如地方限購松綁政策),最終使市場達到供求平衡。不再“一刀切”,體現(xiàn)了新一屆政府 的施政策略。
繼溫州傳出上報松綁限購的方案后,杭州、長沙等多個城市也開始醞釀和討論松綁限購的可能性。房地產(chǎn)市場實施4年之久的限購政策,在2014年出現(xiàn)松動跡象。雖然有報道稱 長沙住建委已于日前否認(rèn),但多個地方政府意欲松綁限購的傳聞還是甚囂塵上。點評:多個城市討論松綁限購的可能性有三:一是今年起樓市調(diào)控不再“一刀切”,而是轉(zhuǎn)為“分 城施策”。二是經(jīng)濟增長放緩,地方政府希望房地產(chǎn)再度扮演拉動經(jīng)濟增長的“火車頭”。三是房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,影響了地方政府的房地產(chǎn)收益。理由花樣百出,但松綁限購 的后果卻不知能否承擔(dān)的起。不過從相關(guān)部門發(fā)聲來看,至少目前一線城市不會放松。
國土部自3月提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后,一直在推進。有趣的是,在制度提出不久,部分大中城市出現(xiàn)了豪宅、別墅等二手房“拋售”的現(xiàn)象。在國家反腐力度不斷加強的背 景下,兩者很容易被聯(lián)系在一起。點評:不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確實在進行。已經(jīng)進行財產(chǎn)申報的廣東某官員在接受采訪時稱“要求我們填寫的是財產(chǎn)申報表,但是表格的一些設(shè)置讓我 們很難如實填寫,所以很多人都選擇少填。”由此可知,財產(chǎn)申報過程并不嚴(yán)謹(jǐn)。也有人說官員在申報房產(chǎn)之前已經(jīng)做了轉(zhuǎn)移處理,這與“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記逼官員拋房”之論不謀 而合。
日前,有機構(gòu)公布2014年一季度北京新房成交量創(chuàng)新低。幾個純新盤定價基本都選擇參照周邊在售項目甚至是二手房價格,不少開發(fā)商甚至選擇低價跑量策略。有報道稱,自 住型商品住房項目接連入市,其價格明顯低于周邊同質(zhì)項目,吸引了大量購房群體的關(guān)注,市場觀望情緒明顯,剛需樓市形勢不樂觀。點評:自住房的大量入市的確給剛需商品房 造成了一定沖擊,剛需樓盤供應(yīng)增多,購房者觀望情緒明顯,開發(fā)商開始著急。但目前來講,原定性為“共有產(chǎn)權(quán)房”的自住房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,針對目標(biāo)人群有限,且網(wǎng)上申購 的中簽率極低,非京籍人士難獲機會。自住房是調(diào)控的積極嘗試,至于其能走多遠(yuǎn),值得期待。
兩會結(jié)束后,《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》出臺,這表明城鎮(zhèn)化相關(guān)工作已經(jīng)進入實質(zhì)性層面,與之前僅停留在討論層面有著明顯的差別。文中涉及房產(chǎn)行業(yè)六大要 點,對中國新型城鎮(zhèn)化的有質(zhì)量發(fā)展提出了新的要求。點評:城鎮(zhèn)化不僅僅是戶籍的改革。改變了農(nóng)民的戶籍,征收了他們的土地,是否就能讓他們過上更好的生活,讓城市經(jīng)濟 得到質(zhì)的發(fā)展,其中仍有許多課題要做。
“四個北京人買保定一個樓盤”、“保定樓盤兩天銷量相當(dāng)兩月項目”、“保定樓盤四天漲了2000塊”……必須承認(rèn),京津冀一體化對河北樓市的影響不能小覷,尤其是在保 定將成為政治副中心的消息傳出之后。點評:京津冀一體化是一個長期利好消息,卻在短期內(nèi)促發(fā)了環(huán)北京地區(qū)的樓市熱炒現(xiàn)象。比政策先落地的,永遠(yuǎn)是投資客?!罢呶葱?, 房價先行”對京津冀一體化融合進程不一定有利。而即便京津冀政策落實保定,但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移若無法與人口轉(zhuǎn)移同步,也難以真正振興一方??傊?,房價與京津冀一體化,恐怕也不 必如此直接的掛鉤。
截至3月30日,滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報,其平均銷售凈利率為10.88%,同比下跌1個百分點。房企2013年報凈利潤下滑嚴(yán)重已成為普遍現(xiàn)象。點評:從各房企 的年度報告來看,利潤率下降已是行業(yè)趨勢?!坝|頂”的房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時代,一個原因是房企的管理費用尚未降下來,成本高。另一原因是借貸增多的房企犧牲了利潤空間 提升周轉(zhuǎn)速度。高周轉(zhuǎn)、高增長模式被房企頗為推崇,但若利潤增長跑輸給銷售規(guī)模增長,上市房企股價極有可能會下跌,凈利潤隨之下滑。- 1[湖北]仙桃:高標(biāo)準(zhǔn)推進工程建設(shè)
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