購(gòu)房者二手房交易時(shí)要注意的五大重點(diǎn)

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　　有的房屋交易，房東因某些原因不能到場(chǎng)，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書(shū)（經(jīng)公證），也不能因?yàn)榇砣耸欠繓|的親戚，子女等而輕信。在當(dāng)前的限購(gòu)形勢(shì)下，如果是賣(mài)方，也就是房東，也要注意，對(duì)方買(mǎi)房是否具備購(gòu)房資格。如果對(duì)方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的，哪怕簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，合同也是無(wú)法履行的（房管局不給過(guò)戶的），那么，合同無(wú)效。

　　第二、注意“共有人”

　　在房產(chǎn)交易的時(shí)候，要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個(gè)，很多時(shí)候是夫妻雙方。那么在簽買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，賣(mài)家夫妻雙方都應(yīng)該到場(chǎng)，如果只來(lái)了一方，比如丈夫來(lái)了，妻子沒(méi)來(lái)，那么丈夫應(yīng)該拿來(lái)妻子的委托書(shū)，并且該委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同一般是無(wú)效的。這從法律專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)上講叫審清“房屋權(quán)屬主體資格”。

　　第三、 交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地

　　被抵押的房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷(xiāo)后方可進(jìn)行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過(guò)戶的，通常拆遷區(qū)域也會(huì)提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樵诜抗芫植粫?huì)給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。

　　目前，經(jīng)濟(jì)適用房還沒(méi)有放開(kāi)交易。

　　第四、不要“跳單”

　　目前，浙江房屋交易中介的傭金大約在2%左右，房?jī)r(jià)高了，傭金也動(dòng)輒好幾萬(wàn)。有的買(mǎi)賣(mài)雙方在中介的引導(dǎo)下聯(lián)系上了，為了“省點(diǎn)費(fèi)用”，就約好“跳單”。法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)審核方面的問(wèn)題，自己可以省心不少。二來(lái)，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費(fèi)?！?/p>

　    第五、房屋是否有租賃，有無(wú)物管費(fèi)拖欠等

　　法律上有句話叫“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。錦繡江南的案子之所以爭(zhēng)議很大，官司艱難，問(wèn)題也就在這里。法律人士也持兩方觀點(diǎn)，有部分堅(jiān)持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買(mǎi)房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買(mǎi)方必須要審查的內(nèi)容。但是我國(guó)目前房屋租賃的登記制度并未完全開(kāi)展，買(mǎi)房人無(wú)從查詢(xún)租賃情況。我們?cè)谇皟纱蔚膱?bào)道中也提到過(guò)，律師建議，在交易時(shí)簽署補(bǔ)充約定，或者留下部分保證金，如果沒(méi)有租賃，才全款支付給賣(mài)方。另外，交易房產(chǎn)的物管費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買(mǎi)下來(lái)才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)了。