2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》課程講義（6）

　　4.估價時點原則

　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。再如，運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同（通常是這種情況）， 就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成估價對象實地查看之日）確定為估價時點。但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點。在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。

　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》。

　　【問答題】甲公司2005年8月10日因業(yè)務(wù)拓展而以總價900萬元購入相鄰辦公樓，2008年7月1日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置，2008年8月1日，甲公司與乙公司聯(lián)合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價公司對該閑置的辦公樓進(jìn)行估價，估價結(jié)果為780萬元。甲公司認(rèn)為丙估價公司的估價值過低，但丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果。試問：丙估價公司的理由有哪些？

　　【參考答案】本題的知識點為估價時點原則的應(yīng)用。答案要點：

　　丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果的理由主要有：

　?、俜康禺a(chǎn)價格與其對應(yīng)的時點或估價時點密切相關(guān)；

　　②甲公司購買辦公樓時是因業(yè)務(wù)拓展的急需，購買價格可能高于正常市值；

　?、圪徺I時點與估價時點不同，市場狀況不同；

　?、茉摲康禺a(chǎn)的區(qū)域條件、實物狀況可能發(fā)生了變化，特別是實物狀況方面，如建筑物折舊、使用權(quán)期限變短等。

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