2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義（6）

　　4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，貨幣的購(gòu)買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。我們把這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。再如，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常是這種情況）， 就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來(lái)的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)有所不同。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。

　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的匹配關(guān)系，見教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》。

　　【問答題】甲公司2005年8月10日因業(yè)務(wù)拓展而以總價(jià)900萬(wàn)元購(gòu)入相鄰辦公樓，2008年7月1日后，公司部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，該辦公樓閑置，2008年8月1日，甲公司與乙公司聯(lián)合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產(chǎn)權(quán)入股，并委托丙房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)該閑置的辦公樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為780萬(wàn)元。甲公司認(rèn)為丙估價(jià)公司的估價(jià)值過低，但丙估價(jià)公司堅(jiān)持自己的估價(jià)結(jié)果。試問：丙估價(jià)公司的理由有哪些？

　　【參考答案】本題的知識(shí)點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的應(yīng)用。答案要點(diǎn)：

　　丙估價(jià)公司堅(jiān)持自己的估價(jià)結(jié)果的理由主要有：

　　①房地產(chǎn)價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)或估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)；

　　②甲公司購(gòu)買辦公樓時(shí)是因業(yè)務(wù)拓展的急需，購(gòu)買價(jià)格可能高于正常市值；

　?、圪?gòu)買時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況不同；

　?、茉摲康禺a(chǎn)的區(qū)域條件、實(shí)物狀況可能發(fā)生了變化，特別是實(shí)物狀況方面，如建筑物折舊、使用權(quán)期限變短等。

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