北京2012年新房住宅成交量為近三年來(lái)最高

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        北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，在樓市經(jīng)歷了近年“最冷”淡季后，這一“碩果”的得來(lái)顯得格外富有戲劇性。張磊分析說(shuō)，無(wú)論是市場(chǎng)成交區(qū)域結(jié)構(gòu)還是成交房源組成，都遵循了萬(wàn)能的“二八法則”，即五環(huán)外成交量占總體成交量的80%，140平方米以下成交量占總體成交量的80%，剛需無(wú)疑是2012年樓市的“救世主”，如果2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)要頒發(fā)最突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，那么此獎(jiǎng)非剛需莫屬。

        北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)社科院的預(yù)測(cè)表示不認(rèn)同，他說(shuō)，目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為剛性需求群體就是“無(wú)房戶”并迫切需要購(gòu)買第一套住房的人，而這一需求是在不斷增加中的，拋開(kāi)人口增長(zhǎng)因素不提，僅從購(gòu)房資格達(dá)標(biāo)角度看，一批又一批的有資格購(gòu)房者將是一批又一批的剛需人群。

        而“剛需當(dāng)?shù)馈钡谋澈蟾邢拶?gòu)政策的“全力支撐”和70/90政策的“扶持”。一紙限購(gòu)，將投機(jī)、投資大軍擋在市場(chǎng)門(mén)外。而2006年就已開(kāi)始施行的70/90政策更是長(zhǎng)遠(yuǎn)地調(diào)整了市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不得不說(shuō)“剛需當(dāng)?shù)馈笔潜厝唤Y(jié)果。

        而隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和產(chǎn)品供應(yīng)的轉(zhuǎn)型，剛需市場(chǎng)今天的榮耀是否終將被逆轉(zhuǎn)、被寫(xiě)進(jìn)歷史呢？

        北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊說(shuō)，在現(xiàn)階段的政策背景下，投資需求基本離市，改善性需求還并不具備逆轉(zhuǎn)剛需市場(chǎng)的實(shí)力，而剛剛吹響的城鎮(zhèn)化號(hào)角卻為剛需市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展注入了新活力。

        據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首超農(nóng)村。有人認(rèn)為，這個(gè)城鎮(zhèn)化率是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)的，其中還包括了1.6億的農(nóng)民工，若按戶籍來(lái)算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠(yuǎn)低于世界52%的平均水平，未來(lái)潛力巨大：城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，意味著新增2000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。

        自2011年調(diào)控以來(lái)，受到限購(gòu)政策的影響，仍然能夠活躍在住宅市場(chǎng)的需求多為首次置業(yè)或已有一套住房的升級(jí)型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會(huì)選擇較低總價(jià)的中小戶型。而2013年基于限購(gòu)政策仍將延續(xù)的影響，因此今年中小戶型產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主推戶型。

        北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉從另一角度分析認(rèn)為，在調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商都謀求從產(chǎn)品入手增加收益，比如，以往90平方米戶型很少有兩居，但如今很多項(xiàng)已經(jīng)將其做成了三居格局，新項(xiàng)目中也很少有兩居能超過(guò)90平方米的產(chǎn)品，60平方米左右的兩居日漸普遍。從這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，50至90平方米的住宅產(chǎn)品比例將越來(lái)越高。尤其在北京，開(kāi)發(fā)商因已不能從土地溢價(jià)中獲取更多從而紛紛開(kāi)始鉆研產(chǎn)品類型，促成了低總價(jià)戶型成為市場(chǎng)供應(yīng)主流。

        在未來(lái)，隨著新城建設(shè)的不斷深入，政策布局條理性漸顯，各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)及特點(diǎn)將會(huì)被政策勾勒得更加清晰，而房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)也會(huì)在其中起到重要作用，即輔助行政區(qū)域功能特點(diǎn)的建立和形成。