律師提醒 購買二手房定要仔細(xì)考察租賃關(guān)系

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         律師提醒，購買二手房需要查驗賣家有無房屋所有權(quán)證、土地證，看房屋有沒有共有人。但只了解這些還不夠。購買城區(qū)二手房時，一定還要注意這些二手房是否有“隱形”租戶。

        典型案例買套二手房我卻無法去居住

　　今年10月，張女士在神仙樹附近全款購買了一套二手小戶型，并在賣家的協(xié)助下辦理了房屋過戶手續(xù)。正當(dāng)張女士和女兒準(zhǔn)備搬入新居時才發(fā)現(xiàn)，他們根本不能入住，因為這套房屋已經(jīng)有了承租人，而且承租人與原房東簽了為期8年的租賃合同，并一次性支付了三年租金。

　　張女士買房時，這名租客臨時搬離出了該房屋，原房東也無法聯(lián)系到這名租客，于是才將房屋掛在中介處進(jìn)行出售，結(jié)果房屋出售信息剛掛出，就被張女士看中，并在短期內(nèi)完成了房屋交易。

        正當(dāng)11月底張女士準(zhǔn)備入住時，這位神秘的租客又回來了。原來這名租客是戶外運動愛好者，經(jīng)常會在深山老林進(jìn)行戶外活動，而且一呆就是3個月、半年，而且其在戶外活動期間，一般都聯(lián)系不到他本人。

        由于租客返回并入住房屋，而且有租賃合同在手，張女士和女兒不能入住新購買的房屋，現(xiàn)在她們還一直居住在親戚家，于是撥打本報法律維權(quán)熱線，尋求法律援助。

        律師說法租客不搬離業(yè)主就不能入住

　　對此，四川致高守民律師事務(wù)所趙軻律師說，這套二手房的產(chǎn)權(quán)雖然屬于張女士，但如果租客不同意，張女士也不能要求租客搬出房屋。

        根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，也就是說，即便張女士購買了房屋，取得了房屋所有權(quán)，也不能在租賃合同期限屆滿前，隨意終止租賃合同，并將承租人趕出房屋。

        因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依據(jù)的，這就是法諺所說的“買賣不破租賃”規(guī)則。

　　既然不能要求租客搬離，張女士又應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？

        律師建議，張女士要想早日入住，就只能與租客協(xié)商，希望租客理解并搬離該套房屋，當(dāng)然，張女士也應(yīng)該給予租客一定補(bǔ)償。另外，張女士還可以追究原房東的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。趙律師提醒，對于購房用于自住的購房者而言，購買二手房時，一定要仔細(xì)考察房屋的占有使用情況及租賃關(guān)系，以免陷入糾紛，出現(xiàn)不必要的麻煩。