2006年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試部分試題及答案

　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）

　　（一）某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

　　3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　?。ㄒ唬┘组_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是（?。?BR>　　A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款
　　B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保
　　C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（?。?BR>　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（　）。
　　A.抵押價(jià)值
　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（?。?BR>　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　?。ǘ埬吃?004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（　）。
　　A.沒(méi)有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿(mǎn)后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
　　D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

　　6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（?。?BR>　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
　　D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7.如果張某是通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（　）
　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
　　C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
　　D.2004年10月的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　?。ㄈ┠匙≌^(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開(kāi)始，2006年3月結(jié)束。

　　8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。
　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升
　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降
　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變
　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

　　10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)（?。?BR>　　A.6個(gè)月
　　B.9個(gè)月
　　C.1年
　　D.2年

參考答案

　　一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　?。?）以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

　?。?）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

　?。?）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

　?。?）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.不可取。

　　因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

　?。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì)；

　?。?）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　?。?）應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。

　　3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

　　（1）測(cè)算正?？陀^的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；

　?。?）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)

　　用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.錯(cuò)誤有：

　　（1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。

　　或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　?。?）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?。?）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬?.B2.A3.D4.D

　?。ǘ?.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　注：2003年～2007年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案

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