2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》習(xí)題（4）

　?。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28曰止。在2004年3月1曰，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)2年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
　　1．采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（ ?。?。
　　A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算
　　B．按建筑物耐用年限計(jì)算
　　C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
　　D．按建筑物已使用年限計(jì)算
　　答案：A

　　2．采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（ ?。?。
　　A．收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
　　B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1曰
　　C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
　　D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料
　　答案：C

　　3．估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1目的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％，且預(yù)測(cè)此上漲趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（ 　）萬元。
　　A．2800
　　B．2940
　　C．4000
　　D．4200
　　答案：C
　　提示：評(píng)估 價(jià)格為當(dāng)前正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ?。?br />　　A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
　　B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán) 人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
　　C．業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍 賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)
　　D．該500萬元可再次抵押
　　答案：D

　　（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值是750萬元，建筑物價(jià)值是190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為50萬元。
　　5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ?。┤f元。
　　A．140
　　B．150
　　C．190
　　D．700
　　答案：A
　　提示：190-50＝140萬元

　　6．下列表述中不正確的是（ 　）。
　　A．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬元包含地價(jià)
　　B．2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬元包含地價(jià)
　　C．2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值l90萬元不包含地價(jià)
　　D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了l0萬元
　　答案：B
　　提示：保險(xiǎn)公司評(píng)估的價(jià)值為保險(xiǎn)價(jià)值，不包括地價(jià)。

　　7．下列表述中正確的是（ ?。?br />　　A．750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日末遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)
　　B．750萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的 參考價(jià)
　　C．200萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市場(chǎng) 價(jià)值
　　D．190萬元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅 的參考價(jià)
　　提示：房產(chǎn)稅以房屋原值或租金為基礎(chǔ)。

　?。ㄈ┬鑼?duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨銜深度50m，面積4000㎡的矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積l600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/㎡，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元／㎡，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)估單價(jià)為11000元，㎡．
　　8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（ ?。?。
　　A．以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除l號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值
　　B．以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除l號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
　　C．以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配
　　D．1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小
　　答案：C

　　9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（ ?。?br />　　A．以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
　　B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
　　C．以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
　　D．以合并前后地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例
　　答案：D

　　10．假定甲單位購(gòu)買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（ 　）萬元。
　　A．1616
　　B．2560
　　C．1882
　　D．1920
　　答案：B

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