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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn):影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況
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(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局
商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等,它們對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營有重要的影響。此外,商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局是否有利于柜臺(tái)、貨架等的布置和購物人流的組織也對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,其內(nèi)部空間能否靈活地間隔對(duì)其收益產(chǎn)生較大影響。因此,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)充分重視其建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局。
2.樓層
通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房,一般來說,如沒有電梯,首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價(jià)格相差較大,二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價(jià)實(shí)踐,大型的商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的50%~80%,三層為底層的40%~60%,然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪,二層價(jià)格可能只有底層的35%~50%,可能相差50%~65%,二層與三層可能相差20%~30%,但如果有自動(dòng)扶梯上下,首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。
3.凈高
商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會(huì)提高,也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。
4.面積
根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營要求的不同,商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會(huì)存在較大差異,如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000㎡以上,超級(jí)市場500㎡以上,而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。
5.裝修
裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量,特別是一些大型的綜合商場、品牌經(jīng)營商場等。因此,同樣的商業(yè)用房,僅僅由于裝修不同,其價(jià)值會(huì)有很大的出入。此外,建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同,其價(jià)值也可能有很大的差別。
6.無形價(jià)值
在注重品牌、文化品位的時(shí)代,商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無形價(jià)值所占的比重越來越大,例如一個(gè)酒店管理集團(tuán),能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率,從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的商業(yè)用房,其價(jià)值會(huì)明顯上升。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下,估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價(jià)值進(jìn)行考慮。
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