2015年房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》練習題（1）

　　1、某投資商預測到政府將修建城市輕軌交通，并預先在輕軌交通線附近合適位置投資，取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ 　）。
　　A．位置固定性
　　B．相互影響性
　　C．適應(yīng)性
　　D．不一致性
　　答案：b
　　解析：相互影響性是指房地產(chǎn)價值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　2、下列風險中，不屬于系統(tǒng)風險的是（ 　）。
　　A．通貨膨脹風險
　　B．市場供求風險
　　C．購買力風險
　　D．比較風險
　　答案：d
　　解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風險。購買力風險是一干擾項，杜撰的。

　　3、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5．6%，國債收益率為4．5%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0．5.那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ?。?。
　　A．10.3%
　　B．7.17%
　　C．9.75%
　　D．8.59%
　　答案：c
　　解析：R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

　　4、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值（ ?。?。－1P17
　　A．下降
　　B．上升
　　C．不變
　　D．不能確定
　　答案：b
　　解析：長期利率下調(diào)，預期房地產(chǎn)投資風險降低。一是會導致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負擔，降低投資成本；三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。

　　5、（ 　），是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。
　　A．間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券
　　B．房地產(chǎn)抵押擔保
　　C．住房抵押貸款證券化
　　D．投資于金融證券
　　答案：c

　　6、我國固定資產(chǎn)投資按（ ?。┓诸?，主要有基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。
　　A．投資主體的經(jīng)濟類型
　　B．建設(shè)性質(zhì)
　　C．管理渠道
　　D．資金來源
　　答案：c

　　7、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ?。?。
　　A．1.8月
　　B．2.5季
　　C．1.8年
　　D．0.45年
　　答案：c
　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8、市場的主體通常是指（ 　）。
　　A．交易市場
　　B．交易對象
　　C．買家和賣家
　　D．交易價格
　　答案：c
　　解析：市場的主體是買家、賣家，市場的客體是交易對象。

　　9、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負責在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結(jié)算的，一般是（ ?。?。
　　A．造價工程師
　　B．結(jié)構(gòu)工程師
　　C．設(shè)備工程師
　　D．監(jiān)理工程師
　　答案：a

　　10、在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（ ?。?。
　　A．空置率＞合理空置率
　　B．空置率＜合理空置率
　　C．空置率＝合理空置率
　　D．不能判斷
　　答案：b
　　解析：在自然周期的第二階段，空置率是低于長期平均空置率（合理空置率）水平的。

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