2015房估經(jīng)營與管理要點：風(fēng)險分析的一般過程和方法

　　對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險辨識

　　由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。

　　風(fēng)險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。

　　如本書第一章所述，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險，包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過直接影響項目的成本和收入，對項目的財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生影響。

　?。ǘ╋L(fēng)險估計與評價常用方法

　　風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種。

　　1．調(diào)查和專家打分法

　　該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進一步分析參考的基礎(chǔ)。

　　2．解析方法

　　解析方法是在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關(guān)系進行探討，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　它是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

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