2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：現(xiàn)金流量的概念

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的建筑空間，或通過對建筑物的維護(hù)維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。

　　對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時點(diǎn)上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟(jì)活動的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

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