2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：現(xiàn)金流量的概念

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的建筑空間，或通過(guò)對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租經(jīng)營(yíng)獲得一定量的貨幣收入。

　　對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購(gòu)買(mǎi)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

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