09年房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn)，其中比較典型的特點(diǎn)如下：

　　一）房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性

　　房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過估價(jià)人員的長期理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識。因此，房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來看，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評估活動正確地反映出來，具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。

　　二）房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價(jià)格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。加入收藏

　　準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜，以哪一種估價(jià)方法為主，都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次，在運(yùn)用某種估價(jià)方法評估某一房地產(chǎn)時(shí)，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定，如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。

　　豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評估的前提，在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時(shí)會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。

　　房地產(chǎn)估價(jià)離不開對房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大，需要估價(jià)師具有一定的洞察力；另外，在最終估價(jià)額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格，分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力，有時(shí)甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價(jià)報(bào)告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。

　　房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱耍腥藢⒎康禺a(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。

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