2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　除了上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長(zhǎng)期信貸；對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶；進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平；制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略；洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

　　上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開(kāi)發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設(shè)階段前，需要再次評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據(jù)。

　　值得指出的是，由于土地成本和前期費(fèi)用占總開(kāi)發(fā)成本的比重越來(lái)越大，所以對(duì)許多開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開(kāi)工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過(guò)了項(xiàng)目成本的50％甚至70％，所以即使市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開(kāi)工建設(shè)和延期開(kāi)工建設(shè)之間，也要根據(jù)公司目前的財(cái)務(wù)狀況尤其是未來(lái)一段時(shí)間的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認(rèn)真考慮政府對(duì)延遲開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策。

　　作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè)觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來(lái)對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見(jiàn)。使自己既不期望過(guò)高的售價(jià)、租金水平，也不期望過(guò)低的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開(kāi)發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來(lái)的投資失誤。

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