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2015房估理論與方法要點(diǎn)：凈收益測(cè)算的基本原理
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運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益。在實(shí)際估價(jià)中，測(cè)算凈收益甚至比求取報(bào)酬率更困難，特別是針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，測(cè)算凈收益時(shí)應(yīng)從收入中扣除哪些、不扣除哪些。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營(yíng)業(yè)兩大類。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過租賃收人來測(cè)算凈收益。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。
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