2015房估理論與方法要點：房地產(chǎn)權(quán)益因素

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟實力，還有一些其他限制（以下均是指這類限制）。因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③相鄰關(guān)系的限制。

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權(quán)為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　（三）相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

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