2015年房地產估價師：房地產投資的利弊

　　房地產投資的利弊

　　1、房地產投資之利

　　適于長期投資、能從公共設施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點包括：

　　相對較高的收益水平。開發(fā)項目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿，其權益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內權益收益率每年可達10%～12%.這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機構都愿意提供抵押貸款服務，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

　　金融機構通常認為以房地產為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，金融機構提供的抵押貸款比例相當高，可達到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。

　　能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預期通貨膨脹（Expeted Inflation）和非預期通貨膨脹（Unexpected Inflation）。房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產的重置成本不斷上升，說明房地產投資具有增值性。房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退過程中，其使用價值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發(fā)展不斷上升的。

　　提高投資者的資信等級。擁有房地產是占有資產、具有資金實力的最好證明。

　　2、房地產投資之弊

　　流動性差或變現(xiàn)性差。缺點還包括：投資數額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時間的資金壓力和市場風險，要求投資者資金實力強，與機構投資者合作。需要專門的知識和經驗。房地產開發(fā)涉及的程序和領域復雜，直接參與房地產開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發(fā)投資的數量。置業(yè)投資者要想達到預期投資目標，也對其專業(yè)知識和經驗有較高的要求。

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