2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題一

　　1、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

　　2、征地補(bǔ)償估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)？

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問針對(duì)劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式？有何內(nèi)涵？

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)？

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線？它們分別怎樣體現(xiàn)公開價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)？

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)中，保險(xiǎn)價(jià)值與保險(xiǎn)金額有何關(guān)系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評(píng)估？

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評(píng)估？

　　12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　14、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估有哪些特點(diǎn)？

　　15、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？

　　16、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　17、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)，應(yīng)注意哪些方面？

　　18、估價(jià)報(bào)告寫作用詞上有哪些要求？

　　19、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線首先應(yīng)對(duì)哪些基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)？

　　20、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則，為什么？

　　21、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式？?jī)r(jià)格評(píng)估有何特點(diǎn)？

　　22、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　23、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載哪些事項(xiàng)？

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，如“6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。

　　但是對(duì)于各種估價(jià)目的并沒有要求選擇對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6．2．3中要求對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評(píng)估對(duì)象，并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！笨梢姡槍?duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償?！逼渲?，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8．0．2條，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　?。?）用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量：

　?。?）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)：裝修；設(shè)備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、（1）涉及的行業(yè)多。

　?。?）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大。

　?。?）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)。

　?。?）受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。

　?。?）市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線，市場(chǎng)比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格的技術(shù)路線。

　?。?）市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　收益法是通過預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過估算估價(jià)對(duì)象未來的預(yù)期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測(cè)算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)?！ｋU(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤(rùn)的取值時(shí)，因其利潤(rùn)在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法?？刹捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　12、（1）主要區(qū)位狀況因素：繁華程度；交通條件。

　　（2）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修等。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　14、（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　?。?）分析市場(chǎng)的變現(xiàn)能力。

　?。?）考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　15、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)，可以說每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價(jià)格形成過程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，由此可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　16、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A．O．7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①實(shí)物狀況分析；②區(qū)位狀況分析；③市場(chǎng)背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估計(jì)方法選用；⑥估價(jià)測(cè)算過程；⑦估價(jià)結(jié)果確定。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　17、（1）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分采用不同的報(bào)酬率。

　　（2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。

　　（3）裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　18、（1）用詞準(zhǔn)確。

　?。?）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　?。?）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。

　?。?）用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　19、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。

　?。?）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　20、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　21、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、．合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

　　第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人即可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有咨詢性，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　22、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境。

　　（2）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　23、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：⑴標(biāo)題；⑵委托人；⑶估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑷估價(jià)對(duì)象；⑸估價(jià)目的；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義；⑻估價(jià)依據(jù)；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法；⑾估價(jià)結(jié)果；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期；⒁估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

　　注：主觀題答案僅供參考

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