2015年房地產估價師《經營與管理》考點：房地產投資

　　二、房地產投資（掌握）

　　㈠房地產投資及其目的

　　房地產投資的概念：指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接的從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。

　　房地產投資的目的：為了實現其財富最大化。通過房地產投資，投資者可以：①獲得業(yè)主的榮譽；②獲得收益和資本增值；③降低投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。

　?、娣康禺a投資的特點

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產的不可移動性，決定了房地產投資收益和風險特征，不僅受到地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產的投資價值。當房地產所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要。房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關。進行投資決策時，不僅關心某宗房地產及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。

　　適于進行長期投資：投資者的土地權益通常在40年以上，且該權益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產投資非常適合作為一種長期投資。房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經濟壽命長得多。許多房地產投資者都把房地產投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時的更新改造投資：要適時調整房地產的使用功能以適應市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時調整或改進房地產的使用功能十分重要。

　　投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險：房地產的異質性，導致投資價值不易判斷，投資面臨價值風險，需專業(yè)人員判斷，還要結合自身的眼光、能力和經驗進行獨立判斷。

　　變現性差：房地產的流動性差，致使房地產的變現能力較差。偏好與價格的匹配

　　易受政策影響：指房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。不可移動等特性的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。

　　依賴專業(yè)管理：指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　存在效益外溢和轉移：房地產投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

　?、绶康禺a投資的物業(yè)類型

　　1.物理形態(tài)劃分：土地、建成后的物業(yè)和在建工程。

　　2.按使用目的劃分：居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施、特殊物業(yè)。

　　居住物業(yè)：公共住房（廉租房、經濟適用房、限價商品房、經濟租賃房）和商品住房（普通住宅、公寓、別墅等）。居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險相對較小。→開發(fā)投資

　　商用物業(yè)（經營性、收益性、投資性物業(yè)）：寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心）和出租公寓等。商用物業(yè)建成后長期持有或整體出售給機構投資者，越來越成為一種趨勢。商用物業(yè)市場的繁榮除與當地整體社會經濟狀況相關外，還與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。位置對商用物業(yè)有特殊的重要性。

　　工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（工業(yè)寫字樓）等。一般來說，重工業(yè)廠房通常只適合特定用戶使用，不容易轉手交易。高新技術產業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。

　　酒店與休閑娛樂設施：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

　　特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資。

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