2015年房地產估價師《理論與方法》考點：住房相關規(guī)劃和計劃

　　住房相關規(guī)劃和計劃

　　對房地產價格有影響的住房相關規(guī)劃和計劃主要有住房建設規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。住房建設規(guī)劃是引導和調控城市近期住房建設的專項規(guī)劃，其確定的住房建設目標、建設總量、結構比例（如新建住房套型結構比例要求）、建設時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)?；蛟谧》拷ㄔO總量中的比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設總量增加特別是限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。

　　物價

　　房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關系作一分析。

　　反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)。居民消費價格指數(shù)（Consumer Price Index，CPI）是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農民消費價格指數(shù)計算取得。生產資料價格指數(shù)（Producer Price Index，PPI）也稱為生產者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產品、木材等項目。中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)的變動并不反映房地產價格的變動，只是間接影響。房地產價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于房地產價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。

　　不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑構配件價格、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。

　　就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價上漲這種因果關系的；另一種看法則認為存在著貨幣量的增加→物價上漲→地價上漲這種關系”。

　　從較長時期來看，國內外統(tǒng)計資料表明，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

　　關于房地產價格中的房價（房地價格）與地價的關系，目前有三種觀點：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產作為最終產品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的關系。實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的。但在房地產開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。

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