2015房估案例與分析考點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路，用下列模擬一個(gè)典型投資者思想活動(dòng)的例子，可以較好地反映出來(lái)。

假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買它？無(wú)疑，我明白購(gòu)買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過(guò)它賺取利潤(rùn)。我也清楚想得到該塊土地的開(kāi)發(fā)商不止我一個(gè)，他們都懷有與我一樣的動(dòng)機(jī)。因此，我不能企求從這塊土地的開(kāi)發(fā)中得到超乎尋常的利潤(rùn)，否則，爭(zhēng)奪該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)將使我得不到它，從而我會(huì)一無(wú)所獲。但是，我打算從這塊土地的開(kāi)發(fā)中獲得的利潤(rùn)也不能比別人所愿意獲得的最低利潤(rùn)少，或?qū)⒋速Y金、時(shí)間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤(rùn)少，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面（此點(diǎn)是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）。所以，我只求得到社會(huì)上同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般正常利潤(rùn)。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場(chǎng)，還是建寫字樓或住宅。

在做了這些工作之后，我要預(yù)測(cè)這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣到多高的價(jià)錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費(fèi)用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計(jì)算利息。這也是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)（包括購(gòu)買土地時(shí)作為買方要繳納的稅費(fèi)和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方要繳納的稅費(fèi)）及要獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問(wèn)，它等于預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用以及利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。

由上可以看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

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