2015房估案例與分析考點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象部分應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象的范圍，概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說(shuō)明，特別是估價(jià)對(duì)象的一些特點(diǎn)。本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象界定清晰，對(duì)使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價(jià)對(duì)象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。

本案例從專(zhuān)業(yè)角度判定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。無(wú)共有權(quán)人，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”：“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理”。估價(jià)對(duì)象有權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，沒(méi)有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。

案例中對(duì)估價(jià)對(duì)象的介紹有其特點(diǎn)，除了上述內(nèi)容外，估價(jià)人員還了解飯店近幾年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、裝修改造、營(yíng)業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對(duì)飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。

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