2015房估案例與分析考點：出租型商業(yè)房地產(chǎn)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。

采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。

采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價格是7.5～9萬/㎡，兩面臨普通道路，銷售價格是6.5萬/㎡，另一面臨弄里小路，其銷售價格是3.5～4萬/㎡.同樣的底層，價格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細了解具體坐落位置，簡單將其中臨弄里小路的交易實例用于沿普通道路的估價對象進行比較，就會造成估價的失誤。

此外在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵。如，當前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細了解這些內(nèi)容。

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