2015房估案例與分析考點：影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局是否有利于柜臺、貨架等的布置和購物人流的組織也對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內(nèi)部空間能否靈活地間隔對其收益產(chǎn)生較大影響。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應(yīng)充分重視其建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局。

2．樓層

通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價實踐，大型的商業(yè)大廈二層的價格可能是底層價格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價格差距將大大縮小。

3．凈高

商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。

4．面積

根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營面積會存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營面積一般需5000㎡以上，超級市場500㎡以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對面積的不同要求。

5．裝修

裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經(jīng)營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。

6．無形價值

在注重品牌、文化品位的時代，商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進駐的商業(yè)用房，其價值會明顯上升。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應(yīng)對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進行考慮。

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