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2015房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料:評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價
評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是房地產(chǎn)拍賣中的幾種價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價的競買人或者表示以該最高價買受的優(yōu)先購買權(quán)人的買賣方式。
房地產(chǎn)拍賣活動中的評估價,一般是指為人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留價提供參考依據(jù),對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。此外,房地產(chǎn)拍賣活動中還有一種評估價,即為競買人確定最高出價提供參考依據(jù),對拍賣房地產(chǎn)的投資價值或市場價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。
保留價也稱為拍賣底價,是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標的無保留價的,拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的,競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時,該應(yīng)價不發(fā)生效力,拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標的的拍賣。在有保留價拍賣中,保留價通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價或者市價確定的。人民法院對被查封房地產(chǎn)的拍賣均采取有保留價拍賣方式?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定:“拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的,參照市價確定,并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價,第一次拍賣時,不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。”后來的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對確定拍賣保留價的規(guī)則作了適當(dāng)修改,其第十三條規(guī)定:“拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的,評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的,保留價由人民法院參照市價確定,并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。
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