房地產基礎知識：因質量問題而解除購房合同的條件

　　【學員問題】因質量問題而解除購房合同的條件？

　　【解答】最高人民法院日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）規(guī)定買賣合同不能輕易確認無效關于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據《合同法》的規(guī)定主張，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。《司法解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。“縮水”3%以內購房合同難以解除買房者都會擔心一個問題———“縮水”，也都明白一個3%的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

　　除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產開發(fā)商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)商承擔，所有權歸買房戶；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由房地產開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產開發(fā)商雙倍返還買房戶。惡意欺詐房產商將負懲罰性賠償責任商品房買賣過程中，房地產開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。買賣合同訂立后，房地產開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

　　以上內容均根據學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。

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