房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析復(fù)習(xí)要點(diǎn)：成本法計(jì)算

【提問(wèn)】史老師您好，1.利用成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值，房地分開(kāi)估價(jià)，然后加總，（比如案例教材48頁(yè)），已求出土地價(jià)值，在后面計(jì)算建筑物價(jià)值時(shí)，為什么還要計(jì)算土地的投資利息、土地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，而有的時(shí)候又不計(jì)算，怎樣區(qū)分？2.案例教材第46頁(yè)下面，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本這里，為什么不提及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)？3.案例教材第48頁(yè)，表1-15中為什么沒(méi)有市場(chǎng)狀況的說(shuō)明（交易日期和價(jià)值時(shí)點(diǎn)的列示），我覺(jué)得應(yīng)作為錯(cuò)誤予以指出？4.教材50頁(yè)，用途一欄，估價(jià)對(duì)象是商住用地，教材上寫(xiě)的是城鎮(zhèn)住宅用地（商住比例），實(shí)例也是這樣表述的，這里不存在你所說(shuō)的錯(cuò)誤呀！5.教材49頁(yè)下邊，綠地覆蓋率和區(qū)域規(guī)劃限制，我覺(jué)得應(yīng)該歸權(quán)益因素里面！6.教材56頁(yè)，管理費(fèi)用是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況來(lái)確定為2%，我覺(jué)得不對(duì)，應(yīng)根據(jù)客觀情況取值，在這里應(yīng)該說(shuō)取值依據(jù)不正確？

【回答】你好，1、理論上講，如果求出的是土地取得成本則后面要計(jì)算其管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等項(xiàng)從而得到土地成本或者說(shuō)是土地重新購(gòu)建價(jià)格，2、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按規(guī)定配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期初已繳清，故不作考慮。3、后面50頁(yè)有專門(mén)的說(shuō)明呀，4、你的理解正確，謝謝，5、你的理解正確，謝謝，6、你的理解正確，謝謝你的意見(jiàn)。

★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

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